Berlingskes nye privatøkonomiske brevkasse giver svar på alle dine spørgsmål om renter, pension, bolig, formue og meget mere.
Send dine spørgsmål til dinepenge@berlingske.dk.
I en af jeres tidligere artikler om de nye ejendomsskatter så jeg flere elementer, som jeg er i tvivl om, vedrørende udviklingen i ejendomsskatterne.
For det første troede jeg, at ejendomsskatterne for hidtidige ejere af faste ejendomme var fastfrosne, indtil den nye ejendomsvurdering træder i kraft pr. 1. januar 2024. Men der sker allerede en automatisk indefrysning af en del af skatterne – og det ser ud til at skulle fortsætte for årene 2020-2023, hvor der kan komme en større efterregning?
For det andet troede jeg, at når man er ejer af fast ejendom før 1. januar 2024, så gælder der et loft over de nye kommende ejendomsskatter, der svarer til de nuværende ejendomsskatter. Skatterne skulle altså ikke stige for de »gamle« ejere. Men sker der i virkeligheden det, at alle stigninger bare bliver indefrosset, rentebelagt og forfalder ved salg eller hel eller delvis overgang ved skilsmisse eller dødsfald?
Politikerne har hele tiden bedyret, at mange vil få en billigere ejendomsskat, og at de få, som står til højere ejendomsvurderinger, ikke skal gå fra hus og hjem, fordi de ikke skal betale mere. De »få« er sandsynligvis nok især dem, der har hus eller lejlighed i de dyre områder i København og omegn, og som i forvejen betaler en meget stor ejendomsskat, udligningsskat og sikkert også stærkt stigende renter.
Betyder de nye skatter i realiteten bare, at en friværdi i ejendommen vil blive lige så stille udhulet i de kommende år, så det bliver endnu sværere at købe ny ejendom ved et fremtidigt skifte?
Jeg håber, at Brevkassen kan hjælpe mig med at klarlægge disse spørgsmål.
Med venlig hilsen
Aase
Tak for dit spørgsmål, som er interessant for mange boligejere. Boligskatterne er kompliceret stof, og de nye ejendomsvurderinger og den kommende boligskattereform gør ikke området nemmere. Jeg vil forsøge at forklare boligbeskatningsreglerne både før og efter boligskattereformens ikrafttræden og herunder begreberne »indefrysning« og »skatterabat«, der er vigtige elementer i det nye beskatningssystem.
Boligejerne betaler i dag to former for boligskat i form af ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten er dog til og med 2023 underlagt et skattestop, der betyder, at betalingen ikke kan stige, uanset hvad der sker med boligpriserne. Boligejerne har derfor betalt det samme beløb i ejendomsværdiskat i mange år.
I modsætning til ejendomsværdiskatten er grundskylden kun underlagt et skatteloft (og ikke noget skattestop). Skatteloftet betyder, at grundskylden godt må stige, men at stigningen ikke må være større end 7 procent fra det ene år til det næste, og i nogle år har politikerne vedtaget en lavere grænse end det.
Hvis grundværdien stiger kraftig, som vi blandt andet så i 2007-, 2009- og 2011-vurderingen, vil stigningen altså blive indfaset over flere år, således at boligejernes privatøkonomi ikke rammes af et granatchok. Der er således stadig boligejere, der endnu ikke beskattes af den fulde værdi af deres grund, fordi vurderingerne blev sat så voldsomt op, at indfasningen endnu ikke er tilendebragt. De boligejere oplever derfor stadig, at deres grundskyld stiger en lille smule hvert år.
Som du selv er inde på, har boligejerne dog siden 2017 haft mulighed for at indefryse eventuelle stigninger i deres grundskyld. På trods af stigningsloftet på de 7 procent oplevede nogle boligejere nemlig, at deres grundskyld steg så meget, at de ikke længere havde råd til at bo i deres hus. For selv om der var grænser for, hvor meget regningen måtte stige fra det ene år til det næste, var der akkumuleret set tale om meget store beløb i de dyre dele af landet.
Derfor besluttede politikerne, at det skulle være muligt at indefryse eventuelle stigninger i boligskatterne, og mange boligejere har således allerede oparbejdet noget gæld til SKAT. Det er nemlig vigtigt at være opmærksom på, at en indefrysning ikke er det samme som gratis, og at de indefrosne beløb skal betales tilbage, senest når boligen sælges.
I perioden 2017 til 2023 har indefrysningen været rentefri, men fra 2024 fastsættes renten som et gennemsnit af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer for de 12 foregående måneder.
Har man brug for at låne penge, vil en indefrysning almindeligvis være den billigste løsning, da boligejerne hverken skal betale gebyrer eller bidragssats på lånet, og da renten er relativt lav.
I 2024 træder boligskattereformen i kraft, og både skattestop og skatteloft ophører. Hvis den samlede boligskat stiger på grund af de nye skatteregler i 2024, får man en skatterabat, der udgør forskellen mellem det, man skal betale i 2024 med de nye regler, og det, man skulle have betalt i 2024, hvis de nuværende beskatningsregler var videreført.
Vi kan forestille os en familie, der skulle betale 50.000 kroner i samlede boligskatter, hvis boligskattereformen ikke var blevet indført, men nu skal betale 55.000 kroner som følge af boligskattereformen. Her får familien en skatterabat på 5.000 kroner, som familien kan fratrække i 2024 og de efterfølgende år, så længe familien ejer ejendommen.
Da skattestoppet og skatteloftet bortfalder i 2024, kan boligskatterne dog godt stige i de efterfølgende år. Hvis vi forestiller os, at familiens samlede boligskatter stiger fra 55.000 kroner i 2024 til 57.000 kroner i 2025, kan familien fortsat trække skatterabatten på de 5.000 kroner fra, så boligskatterne i 2025 reduceres til 52.000 kroner.
Skatterabatten beregnes altså ved overgangen til de nye regler 1. januar 2024 og fastholdes i kroner og øre, så længe familien ejer boligen. Hvis boligskatten stiger på et senere tidspunkt, får familien ikke yderligere rabat, og hvis boligskatten falder, får familien heller ikke reduceret deres rabat.
Det er således vigtigt at skelne mellem skatterabatten, der ikke skal betales tilbage og en eventuel indefrysning, der skal betragtes som et lån. Både ejendomsværdiskattesatsen og grundskyldspromillen falder med boligskattereformen i 2024, og derfor kan ejendomsvurderingen godt blive væsentligt højere end i dag, uden at de samlede boligskatter stiger. Faktisk vil 4 ud af 5 boligejere opleve, at deres samlede boligskatter falder som følge af boligskattereformen, og derfor bør langt de fleste boligejere være rolige, selv om vi står på tærsklen til den nye reform.
Med venlig hilsen
Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit
Log ind eller opret en profil
Så er du nemt videre og kan deltage - det kræver ikke abonnement.
Se mere
