Siden finanskrisen brød ud i 2008, er boligpriserne næsten faldet konstant, og mange har haft svært ved at sælge deres lejlighed. Derfor vælger flere boligejere at leje boligen ud i håbet om, at de kan slippe for at indkassere et tab.

Men reglerne for privat udlejning af lejligheder og andelslejligheder opført før 1991 er komplekse, og der er en stor risiko for, at man sætter lejen for højt.

»Mange boligejere glemmer at tjekke, hvad de må tage i leje. De tænker, at de vel kan få dækket de udgifter, de har til for eksempel finansiering og ejendomsskat. Men sådan er det bare ikke,« siger Jens Lunde, lektor ved Institut for Finansiering på Copenhagen Business School (CBS).

Det bekræftes af Marianne Dons, kontorchef hos De Københavnske Huslejenævn, som oplyser, at boligejerens finansieringsudgifter på lejligheden ikke spiller nogen rolle, når man skal fastsætte, hvor meget udlejeren kan kræve i husleje fra lejeren.

»Der findes ingen beregningsmetoder til at fastsætte huslejen på private ejer- og andelslejligheder ved indgåelse af lejeaftale.

Hvis lejeren - efter at have skrevet under på lejekontrakten - indbringer sagen for huslejenævnet, må nævnet vurdere det lejedes værdi på baggrund af en sammenligning med, hvad noget tilsvarende koster i almindelige udlejningsejendomme, samt hvilke forbedringer der er foretaget. Hvis vi finder, at den nuværende leje overstiger værdien væsentligt, bliver lejen nedsat,« siger Marianne Dons.

I 2011 blev 413 udlejere af ejer- og andelslejligheder trukket i huslejenævnet. Og ender man først dér, ser det sort ud for udlejeren.

»I næsten alle tilfælde får lejeren medhold i sagen, og så bliver huslejen sat ned,« siger Marianne Dons.

I juni 2012 blev der truffet afgørelser i 34 sager i De Københavnske Huslejenævn angående konflikter om huslejeniveauet på andels- og ejerlejligheder.

Reglerne skal være klarere

Lejereglerne møder kritik fra direktør i Dansk Ejendomsforening, Torben Christensen, som mener, at man behandler folk, der gerne vil udleje deres bolig, uretfærdigt.

»Man er nødt til at ændre på reglerne, så det bliver mere gennemsigtigt for almindelige mennesker, hvad man må opkræve i leje. Som det er i dag, er det kun professionelle revisorer og advokater, der kan finde ud af reglerne.«

Dansk Ejendomsforening har i samarbejde med Lejernes Landsorganisation foreslået minister for by, bolig- og landdistrikter, Carsten Hansen (S), at ministeriet laver en offentlig vejledning til fastsættelse af huslejen.

Parterne har også flere gange foreslået, at landets huslejenævn skal offentliggøre statistik om, hvordan huslejenævnenes sager falder ud.

Forældet regelsæt

Lejeloven stammer fra 1939, hvor den havde til formål at fungere som en midlertidig regulering af huslejen på grund af den store rationering på boliger. Men i dag betyder reglerne ifølge Jens Lunde, lektor ved Institut for Finansiering på CBS, at mange udlejere ender i en ærgerlig situation.

»Der er jo mange lejere, der hører om fidusen og gratis kan indbringe sagen for huslejenævnet.

Taber de, er der ikke noget at gøre ved det. Men vinder de, får de nedsat deres husleje, ofte markant, og så risikerer en udlejer at sidde fast i en situation, hvor vedkommende taber penge hver måned på at leje sin bolig ud. Det er en dybt ulykkelig situation, der ofte rammer yngre familier med en økonomi, der allerede er belastet,« siger Jens Lunde, som mener, at reglerne er uhensigtsmæssige og har ødelagt sig selv med tiden.«

Jens Lunde vil derfor sjældent anbefale privatpersoner at leje deres lejlighed ud, med mindre det er nødvendigt.

Samme besked giver Dansk Ejendomsfore-ning, som er enig med Jens Lunde i, at man som privatperson altid skal søge konsultation hos en advokat, før man udlejer sin lejlighed.

I 1991 blev der lavet enkelte ændringer i lejeloven, da man valgte at indføre fri fastsættelse af husleje. Det betyder, at man selv kan fastsætte huslejen, hvis den lejlighed eller andelsbolig, man ønsker at udleje, er opført efter 31. december 1991.