Rådgivers forhåndsaccept til bygherren om at overgå til en senere antaget totalentreprenør

En rådgiver, der har givet forhåndsaccept til bygherren om at overgå til en af bygherren senere antaget totalentreprenør, skal huske at aftale betingelser for overgangen allerede i forbindelse med afgivelsen af forhåndsaccepten.

Arkitekt og ingeniør er med allerede i planlægningsfasen af et byggeri, og det er normalt at aftale, at de automatisk får et ansvar over for en totalentreprenør, når en sådan bliver valgt. Billedet er fra Apples nye datacenter i Foulum. Foto: Henning Bagger, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Ideer skal opstå, før de kan realiseres. Dette gælder særligt inden for byggeriets sfære, hvorfor en bygherre normalt har behov for en rådgivers bistand før en entreprenørs, f.eks. når der skal udarbejdes et myndighedsprojekt, inden byggeriet påbegyndes.

I totalentreprise kan en hensigtsmæssig styring af byggeriet derfor være, at bygherren indgår aftale med en rådgiver, som indebærer, at rådgiveren senere skal overgå til den totalentreprenør, som bygherren efterfølgende vælger. Med andre ord giver rådgiveren forhåndsaccept på, at den senere antagne totalentreprenør indtræder i rådgiveraftalen i stedet for bygherren.

En voldgiftsret har i en nyere kendelse fastslået, at der intet er til hinder for sådanne aftalekonstruktioner, og kendelsen er en påmindelse om, at særligt rådgiveren allerede ved indgåelse af aftalen med bygherren skal tage stilling til, om der skal gælde særlige vilkår eller betingelser for, at totalentreprenøren kan indtræde i rådgiveraftalen.

Sagen for voldgiftsretten

I den omtalte sag indgik bygherren en aftale om teknisk rådgivning og bistand med en rådgiver vedrørende opfø-relsen af to bygninger.

»Kendelsen er en påmindelse om, at særligt rådgiveren allerede ved indgåelse af aftalen med bygherren skal tage stilling til, om der skal gælde særlige vilkår eller betingelser for, at totalentreprenøren kan indtræde i rådgiveraftalen.«


Rådgiveraftalen indeholdte et vilkår om, at ”Rådgiver overgår efter endt myndighedsprojekt kontraktligt til totalentreprenør, som udfører opgaven i totalentreprise.” Rådgiveraftalen indeholdte desuden vilkår om ABR 89, rådgiverens ydelser og ansvar, forpligtende tidsfrister, honorar, forsikring mv.

Bygherren indgik ca. fire måneder herefter aftale med en totalentreprenør, som (også) i henhold til totalentreprise-aftalen skulle overtage rådgiveraftalen. Efter indgåelsen af totalentrepriseaftalen meddelte bygherren til rådgiveren, at der var indgået totalentrepriseaftale.

Bygherren, rådgiveren, totalentreprenøren og den antag-ne arkitekt afholdte herefter løbende møder om projekteringen, hvor det bl.a. blev påtalt, at rådgiveren skulle fakturere til bygherren, hvorefter totalentreprenøren ville kreditere rådgiveren.

Senere blev der mellem rådgiveren og bygherren under-skrevet et tillæg til rådgiveraftalen, hvori rådgiveraftalen blev reduceret til kun at omfatte den ene af de to bygninger, der skulle opføres, fordi totalentreprenøren havde stillet krav om, at rådgiveren ikke skulle stå for projekteringen af den anden bygning.

Der opstod herefter en tvist vedrørende eventuelle krav fra totalentreprenøren mod rådgiveren. Rådgiveren anførte, at denne slet ikke havde et kontraktuelt forhold til totalentreprenøren, og spørgsmålet herom blev derfor udskilt til særskilt behandling af voldgiftsretten.

En påmindelse

Voldgiftsretten fandt, at rådgiveraftalen ikke indeholdt nogen særlige betingelser for bygherrens overdragelse af sine rettigheder og forpligtelser i rådgiveraftalen til den totalentreprenør, som bygherren senere antog, udover at myndighedsprojektering skulle være endt, og at bygherren skulle have indgået en aftale med en totalentreprenør.

Voldgiftsretten konkluderede derfor, at totalentreprenø-ren havde indtrådt i rådgiveraftalen, hvilket bl.a. medførte, at totalentreprenøren kunne gøre krav gældende mod rådgiveren med henvisning til rådgiveraftalen.

Det ændrede ikke på voldgiftsrettens kendelse, at rådgiveren aldrig modtog kopi af bygherrens aftale med totalentreprenøren, eller at rådgiveren og totalentreprenøren ikke havde forhandlet og indgået særskilt aftale.

Kendelsen er ikke banebrydende, men det er rådgiverens ønske om at have indflydelse på den totalentreprenør, rådgiveren skal samarbejde med, heller ikke.

Kendelsen understreger derfor vigtigheden af at sikre sig adgang til at forhandle vilkår og stille krav til den aktør, der senere måtte blive ens kontraktpart, allerede i forbindelse med afgivelse af forhåndsaccept på, at en anden aktør end ens oprindelige aftalepart kan indtræde i aftalen.