Vestegnen skifter karakter

Industri og logistik er på vej ud af kommunerne vest og syd for København. Industrien flytter til udlandet, mens logistikcentrene bliver samlet i større enheder længere væk fra hovedstaden. Til gengæld kommer service og kontorer til.

Foto: Scanpix
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Der er gået mudder i DSVs planer om at samle sine sjællandske lagerfaciliteter i Ringsted. Kommunen klarede ikke at overholde tidsfristen om, at der skulle ligge endelige lokalplaner senest 1. september. Dermed blev der lidt respit til Brøndby og Taastrup, hvor transportgiganten i dag har sine største lokationer.

Men usikkerheden om DSVs kommende logistikcenter ændrer ikke ved, at det er den vej, verden går: De store industrikvarterer på Københavns vestegn er i dag præget af store lagre og produktionsvirksomheder. Men begge dele er på vej væk.

Alene siden finanskrisen bragede løs sidste efterår, er der opsagt netto cirka 80.000 kvadratmeter industri- og lagerlokaler i Københavns omegn. Men det stikker dybere end blot krisen. DTZ noterer i analysen Copenhagen City Profile fra august, at hele sektoren har været under pres siden midten af 1990erne.

Problemet er, at Vestegnen er blevet et forholdsvist dyrt hjemsted for både industri- og lagervirksomhed. Industrivirksomhederne henlægger produktionen til Østeuropa eller Asien – eller blot uden for hovedstadsområdet. Logistikcentrene kigger omvendt mod vest, som DSV, eller mod syd. Virksomheder som Hennes & Mauritz, Sanistål og Netto har i de seneste år placeret lagre langs Køge Bugt-motorvejen, blandt andet tiltrukket af bekvem adgang til den kommende Femern-forbindelse.

Ny tendens

Der er kun usikre tal på området, men ejendomsportalen Oline.dk har opgjort, at fabriks- og lagerkapaciteten siden 2003 er steget med cirka 10 procent på landsplan, mens den kun er steget med cirka syv procent i Københavns omegn, hvor udviklingen de seneste år har ligget helt fladt.

De opsagte lejemål betyder, at ejendomsbesidderne på Vestegnen skal til at tænke nyt. Det oplever blandt andet Valad Property Group, der ejer et par hundrede tusinde kvadratmeter industri- og lagerlokaler i Københavns omegn.

- Nærheden til København er ikke er så attraktiv for store produktionsvirksomheder længere. I det seneste år er vores tomgang da også steget. Men vi er ikke så hårdt ramt, fordi vi har mange mindre lejere. Det er, hvis det er en stor lejer, der siger op, at det er mere alvorligt, siger Michael Bruhn, der er chef for den nordiske afdeling i Valad Propety Group.

- På det lange sigt vil der helt klart være en udfordring, som kræver, at kommunerne udarbejder nogle fleksible lokalplaner. I stedet for produktion og lager skal de give plads til kontor og service. Vi har også været i dialog med flere af kommunerne i regionen, men vi oplever ikke altid, at de ser realistisk på situationen, fortsætter Michael Bruhn.

Hans erfaring er, at hvis man er fleksibel, vil det i sidste ende altid være muligt at finde en ny lejer. Der er nemlig en positiv tendens oven i den negative. Samtidig med at produktion og lager flytter fra Vestegnen og ud i landet, er der virksomheder, der tidligere holdt sig til City, som nu også kigger sig omkring på Vestegnen.

- I vores portefølje har vi det seneste års tid lejet ud til både et forsikringsselskab, en bank og flere IT-virksomheder. Alt sammen virksomheder, som har haft en tradition for at ligge i centrum, siger Michael Bruhn.

Men ifølge borgmesteren i Høje Taastrup Kommune, Michael Ziegler (K), er det mere kompliceret end som så at tilpasse lokalplanerne, så der for eksempel bliver givet plads til kontorer. Blandt andet er man underlagt femfingerplanen for hele hovedstadsregionen. Og så er der et rent praktisk problem:

- Der er et landsplansdirektiv, der siger, at kontorer skal placeres beboernært. Det har noget at gøre med at holde energiforbruget nede. Så det er ikke noget, kommunen bare kan lige kan gøre, selv om vi ville, siger Michael Ziegler.

Ny udflytningsbølge

Uanset hvad der skal gøres, så begynder det så småt at haste for udlejere og kommuner på Vestegnen. Det er nemlig ikke så enkelt, at ny vækst i økonomien nødvendigvis vil give et pusterum. Det kan også være omvendt, så en konjunkturfremgang sætter ny gang i udflytningen.

Det gælder særligt på logistiksiden, hvor tendensen går mod at samle lagrene i meget store centre.

- Men i modsætning til, hvad man ser på kontormarkedet, er der ikke noget spekulativt byggeri. Der er tale om meget specialiserede ejendomme, som man ikke bare lige finder en lejer til. Derfor bliver der kun bygget på ordre. Men det kræver finansiering, og lige nu er det meget svært at få investorerne til at bide på, siger partner Kim McMillan fra DTZ, der dog tilføjer, at der på det seneste er begyndt at komme flere henvendelser på det område.

Netop det, at lagerbygningerne er så specialiserede til deres konkrete behov, gør livet ekstra vanskeligt for de udlejere, der står tilbage efter opsigelser. De skal enten finde en ny lejer med næsten samme specifikke behov, eller også skal de investere i omfattende ombygninger.