I Sverige bliver det kaldt årets begivenhed i ejendomsbranchen. I denne uge var 11 danskejede ejendomme under fogedens hammer i en kæmpe tvangsauktion i Stockholm, hvor de blev solgt for knap 1,5 mia. kr. - den største i Sverige nogensinde.

Ejeren var indtil i mandags det danske selskab Landic Property Bonds VII, og den store portefølje var bl.a. finansieret af private investorer, der har obligationer i selskabet for omkring en halv mia. kr.

Læs også: Danmarks rigeste lukker hullet i pengetanken

Obligationsejerne har efter alt at dømme tabt 99 pct. af deres investering. I foråret afviste de ellers et tilbud om 20 mio. kr., men med tvangsauktionerne får de nu blot fire mio. kr. af de 480 mio. kr., de havde obligationer for, skriver Fastighetsvärlden.

Dermed er det første totale kollaps for en ejendomsobligation en realitet. De kontroversielle ejendomsobligationer blev udbudt af bl.a. Ole Vagners Keops og Carsten Leveaus Allokton under højkonjunkturen.

Allerede dengang var de under stærk kritik, og siden da har flere obligationsudstedere også stoppet betalingen af renter på grund af dårlig økonomi, eller de er blevet afviklet med tab.

Se også:  Her er landets rigeste hotelkonger

Det er dog første gang, at en hel portefølje ligefrem tvangssælges.

Det er endnu uklart, hvad der skal ske med det danske selskab bag, da det ikke længere har nogle ejendomme, men stadig har betydelige skatte­aktiver.

»Det er i sidste ende op til forhandlinger med bankforbindelserne,« siger Ole Vagner, der også selv er obligationsejer.

Rekord på få timer

Kollapset bliver set som en stor sag i Sverige.

Fogedretten i Stockholms len, Kronofogden, tvangssælger normalt ejendomme for ca. 250 mio. svenske kr. på et helt år. Men det danske ejendomskrak slog alle rekorder, da de 11 ejendomme på blot tre timer sikrede fogedretten en omsætning på 1.784 mio. svenske kr.

Der var da også helt fyldt i Kronofogdens lokaler ifølge Fastighetsvärlden, men til trods for de mange fremmødte blev næsten alle ejendomme købt af det samme selskab, Hemfosa.

Hemfosa fik da også øjeblikkeligt ja til købet fra bankerne Royal Bank of Scotland og HSH. Bag selskabet står bl.a. pensionskassen Folksam og finske Sampo.

Hemfosa har tidligere på året også købt stort op i søsterselskabet Landic VI, der solgte 44 ejendomme for 2,3 mia. svenske kr. og endte med at give delvis dækning til obligationsejerne.

Tvangsauktionen var begæret af den delvist nationaliserede Royal Bank of Scotland, efter at Landic VIIs svenske selskaber var tvunget i likvidation.

Finansieringen er i alle ejendomsobligationer skruet sådan sammen, at det er obligationsejernes investeringer, der først står for skud ved værditab og tvangsrealisation.

Taber alt

I tilfældet Landic VII har obligationsejerne til det sidste kæmpet imod at realisere værdierne, hvorfor bankerne altså i sidste ende valgte tvangssalget.

Ole Vagner har kun obligationer for et mindre beløb i Landic VII. Derimod har han selv overtaget et helt søster-projekt, Kefren, og det er nu den sidste overlevende blandt de gamle Keops-porteføljer i Sverige.

Selv om også denne portefølje lever på henstand fra bankerne, er den ikke i fare for tvangssalg:

»Min portefølje består af 154 ejendomme fordelt over hele Sydsverige, så alene af den grund vil bankerne ikke kunne styre sådan en proces. Dertil kommer, at der er positivt cashflow, så den er ikke på samme måde nødlidende,« siger Ole Vagner.

Kefren har foreløbigt fået frist til den 4. november, men Vagners forventning er, at den igen vil blive forlænget.