Udvikler-branche i markant hamskifte

Der er luget godt ud blandt de store projektmagere, men en ny underskov af byggeudviklere er ved at blomstre op.

Mens Sjælsø og andre store developere kæmper for livet, går det fint hos mange mindre byggeudviklere som Tetris, Arkitektgruppen og Sophienberg. Fold sammen
Læs mere
Foto: Jonas Skovbjerg Fogh

Med sidste uges meldinger om betalingsstandsning i Sjælsø og kapitalforhøjelse i TK Development rundede developerbranchen eller byggeudviklerne endnu to dramatiske milepæle på en nedtur, der foreløbig har varet en god håndfuld år.

Tilbage i 2006 var der ingen ende på jublen med Berlingske-overskrifter som »Danske ejendomsaktier det rene guld«. I foråret udgjorde den samlede børsværdi af Sjælsø, TK Development og Nordicom omkring en snes milliarder kroner, og branchen drønede derudad med masser af projektplaner og let låneadgang som brændstof.

To år lød overskrifterne i stedet »Kæmpenedtur for ejendomsaktier« og »Pengekassen smækket i for ejendomsbranchen«. I efteråret kollapsede et par af de mere farverige udviklere, Centerplan og Stones Invest med den senere bedrageridømte Steen Gude. Andre developere indledte en dødskamp, mens de overlevende banker smækkede pengekassen i og gerne ville have deres udlån hjem igen.

For Schaumann endte kampen med konkurs tidligere i år, og Sjælsø måtte som nævnt sende det meste af koncernen i rekonstruktion, før kendt som betalingsstandsning. TK Development varslede et aktiesalg, og det ventede provenu på godt 200 millioner ryger direkte videre til selskabets banker.

Nordicom håber til næste år at være færdig med frasalg og et hamskifte til rent ejendomsselskab, men døjer med kæmpegæld og åndes i nakken af en mindre hærskare af banker – nøjagtig som Sjælsø og TK Development.

Klarer det selv

Mens flere af de gamle udviklere kæmper for livet på grund af den gamle gæld, så er hele branchen hæmmet af to ting: Det er svært at låne penge til nye projekter, og så bliver meget mere klaret direkte af pensionskasserne, der vælter sig i penge.

»Vi prøver at komme til fadet selv og spare developernes avance, som ofte har været 10-15-20 procent af projektet,« siger Peter Mering, ejendomsdirektør i Danica Pension.

Han medgiver, at udviklere, ligesom erhvervsmæglere, nogle gange kan have set eller hørt noget, som det store pensionsselskab ikke selv har opsnappet, og det baner ind i mellem vej for samarbejde, men ikke i samme målestok som før.

Også PFA Pension bevæger sig ind på developernes område, og det hænger sammen med de lave afkast fra for eksempel obligationer. Selskabet køber meget sjældnere nøglefærdige projekter, men går ind tidligere i fasen og påtager sig større risici med dertil hørende højere afkast.

»Det er helt klart en trend, vi vil se fremover, også hvis der kommer lettere adgang til finansiering igen,« siger ejendomsdirektør Michael Bruhn.

I By & Havn, det offentlige selskab med jordsalg i blandt andet Nordhavn og Ørestad, ser salgschef Nicolai Sonne en klar tendens til, at pensionskasserne går ind tidligere i processen.

Et eksempel er ATP, som selv har valgt at styre et stort kontorprojekt ved Langelinie.

Markedet lever endnu

Eksperterne er dog enige om, at der fortsat er berettigelse for developere. Dels fordi de, som påpeget af Danicas Peter Mering, har mange kontakter og jævnligt kan spotte projekter, pensionskasserne ikke selv har opdaget.

Dels fordi nogle pensionskasser, særligt de mindre og mellemstore, ikke selv har ekspertisen, ligesom de helt store måske ikke altid kan håndtere alting selv.

»Pensionskasserne vil nok træde tidligere ind som finansieringspartnere i byggeperioden, men langt fra alle pensionskasser har kompetencerne og hele setuppet til at styre projekter fra start til slut,« siger Michael Nielsen, direktør for ATP Ejendomme.

De tre store pensionskasser har da også samarbejde med nogle developere om projekter, og ifølge By & Havns Nicolai Sonne findes »en skov af små developere,« som henter en del af finansieringen fra nogle af »de mange udenlandske penge i København«.