Udlejers ophævelse ved fraflytning i bofællesskaber

Udlejeren af et boliglejemål er i lejeloven tillagt en adgang til at hæve lejemålet i en række tilfælde, herunder i det tilfælde at lejeren, uden aftale med udlejeren, fraflytter det lejede i utide.

Foto: Christian Als. Søren Damgaard er partner i Bruun og Hjejle og klummeskribent.
Læs mere
Fold sammen

Ud over betaling af husleje pålægger lejeloven lejere en række pligter. En af disse er lejerens pligt til at benytte det lejede i overensstemmelse med det aftalte – for lejere af boliglejemål altså en pligt til rent faktisk at bebo det lejede.

Lever lejeren ikke op til denne pligt, har udlejeren den ganske effektive beføjelse, at kontrakten kan hæves. Udlejerens hæveadgang eksisterer, selv hvis lejeren fortsat betaler husleje. Formålet med denne bestemmelse er dels at varetage det samfundsmæssige hensyn, at lejeboliger ikke står tomme, dels at varetage udlejerens interesse i, at hans ejendom ikke står tom og uopvarmet og forfalder.

Bestemmelsens anvendelsesområde er dog i praksis begrænset, idet det er sjældent, at en lejer fraflytter og stadig betaler husleje. Betaler lejeren ikke husleje, er det i sig selv en misligholdelse, der kan begrunde en ophævelse.

Hæveadgangen kan dog blive interessant for en udlejer, der udlejer til en flerhed af lejere. I de større danske studiebyer udgør bofællesskaber og delelejligheder en stor del af boligmarkedet. Disses udlejere kan have en interesse i at kunne gøre denne hæveadgang gældende, hvis en eller flere af lejerne fraflytter, eller hvis lejerne benytter en fraflytning til at udskifte lejlighedens beboere i videre omfang, end fremlejereglerne tillader.

Fraflytter samtlige lejere, er retsstillingen klar: Udlejeren kan ophæve lejemålet og kræve erstatning for sit tab, herunder betaling af leje, til det tidspunkt hvor lejerne ville kunne have opsagt og fraflyttet lejemålet.

Usikker retsstilling

Hvis en af lejerne fraflytter, men den eller de resterende lejere ønsker at blive i lejemålet, er det dog spørgsmålet, om udlejeren også her bevarer sin hævebeføjelse. Her er udlejerens retsstilling mere usikker.

En svingende retspraksis har sået tvivl om, hvorvidt udlejeren i disse situationer har den samme hævebeføjelse. De afgørelser, der foreligger, har på den ene side hæftet sig ved lovens ordlyd og det hensyn, at der er grænser for, hvilke ændringer en udlejer som kontraktpart må tåle – herunder dennes berettigede forventninger til, af hvem og hvordan det lejede benyttes. På den anden side har det været fremhævet, at så længe det lejede endnu er beboet, er hensynet bag bestemmelsen ikke relevant.

I en landsretsdom fra 2010 om dette spørgsmål lagde retten vægt på, at lejligheden endnu var beboet. I sagen lejede to studerende en lejlighed i fællesskab. Den ene af lejerne fremlejede i en periode sin del af lejligheden til en anden, men vedkommende flyttede ikke tilbage, efter at fremlejemålet ophørte. Udlejeren hævede herefter lejemålet med henvisning til, at en af lejerne var fraflyttet.

Både byretten og landsretten afviste ophævelsen og henviste i den forbindelse til, at lejemålet endnu var beboet af den ene lejer, og at bestemmelsen derfor ikke fandt anvendelse.

Dommens rækkevidde begrænses dog, idet den var konkret begrundet. Byretten hæftede sig således ved, at udlejeren ikke på noget tidspunkt i forbindelse med indgåelsen af lejekontrakten, eller i øvrigt før ophævelsen, havde givet udtryk for, at det var en forudsætning for udlejer, at begge lejere beboede lejemålet. Dette blev tiltrådt af landsretten.

Retsstillingen er således ikke helt klar, men det må dog antages, at domstolene i et vist omfang lægger vægt på, hvorvidt lejemålet endnu er beboet af de øvrige lejere.

Hvordan kan udlejeren beskytte sig?

Byrettens henvisning til udlejerens forudsætninger er dog af interesse for udlejere, og det må derfor anbefales, at en udlejer, der ønsker at bevare sin hæveadgang i tilfælde af en af lejernes fraflytning, er opmærksom på dette ved udfærdigelsen af lejekontrakten, så der tages højde for dette.

Om en sådan klausul vil være tilstrækkelig til at bevare hæveadgangen er usikkert, men det vil uden tvivl være til udlejerens fordel at gøre det klart for lejerne inden indgåelsen af lejeaftalen, at det er en forudsætning for udlejer, at alle lejerne benytter lejemålet.