Tyskland strammer grebet om danske ejendomsspekulanter

Nye regler skal stoppe heftige hus-lejestigninger i de store tyske byer. Især Berlin sætter ind mod aggressiv boligspekulation, og det får danske investorer til at ændre kurs.

Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Huslejestigninger på 40 procent skal høre fortiden til. Det mener Angela Merkels sort-røde samlingsregering, som netop er blevet enige om at indføre en såkaldt lejebremse (Mietbremse, red.), som betyder, at udlejere maksimum må hæve lejen med 10 procent, når en bolig genudlejes. Loftet blev sidste måned forhandlet på plads af regeringen og ventes indført i løbet af 2015.

»Det skal fortsat være betaleligt for folk på gennemsnitlige indkomster at leje,« sagde den tyske justitsminister Heiko Maas efter at forliget var i hus.

Slaraffenland for spekulanter

Målet for lovgivningen er byer, hvor der er stort pres på boligmarkedet, og det forventes, at i hvert fald de største byer München, Hamborg og Berlin vil blive underlagt de nye strammere regler. Ifølge et udkast fra justitsministeriet vil den nye lov ramme flere end 4,2 millioner lejeboliger, og målet er en øget regulering af et lejemarked, som i mange år har været slaraffenland for boligspekulanter – blandt dem flere danske.

Fritaget fra justitsminister Heiko Maas’ lovforslag er dog nybyggede ejendomme og lejligheder, som har gennemgået kraftig renovering. En fodnote, som reformtilhængere betragter som et stort hul i lovgivningen, men som er skrevet ind for at undgå en nedgang i nye investeringer i byggeprojekter, lyder det fra regeringen.

Lejen er allerede reguleret

Det nye lejeloft kommer i kølvandet på et berlinsk forbud mod, at private uden tilladelse udlejer deres lejligheder til turister. Nettet strammes altså om boligspekulanter på det tyske marked, og de danske investorer har øjnene stift rettet mod de tyske lovgivere.

Dansk Forvaltningsselskab A/S er en dansk virksomhed, som administrerer ejendomme, ejerforeninger og ejendomsselskaber i Tyskland. Den har allerede reageret på stramningerne på det tyske lejemarked.

»Det er klart, at vi ikke kan få den samme høje leje ved genudlejning. Men vi er ikke specielt nervøse for den lov, for vi har allerede reguleret lejen til det maksimale,« fortæller Birthe Clement, som er administrator af selskabets ejendomme i Tyskland.

Mangel på billige boliger var et hedt emne under sidste års valgkamp til Forbundssdagen. Og socialdemokraternes krav om, at der skulle indføres et loft over huslejestigninger, blev skrevet ind i regeringsgrundlaget.

»En stor del af branchen begyndte allerede at reagere, da koalitionsaftalen kom frem,« siger Kirsten Wulff, direktør i den dansk-tyske ejendomsvirksomhed Herkules Grundbesitz GmBH.

»Vi har allerede set på lejestigninger, og på hvad der er muligt inden for de nuværende regler,« fortæller Kirsten Wulff.

Sælger ud

En af de største private boligspekulanter på Berlins ejedomsmarked er danske Jørn Tækker. Han ejer virksomheden Tækker Immobilienverwaltung, og har cirka 3.000 lejligheder i byen.

Jørn Tækker købte sin første ejendom i Berlin i 2005, og han sidder i dag på en stor bid af de populære områder Kreuzberg og Friedrichshain. Også han har holdt skarpt øje med de tyske lovgivere. Hvor hans forretningsmodel førhen var udlejning, består den i dag i at sælge, så snart en lejer opsiger sin lejekontrakt, og han undgår dermed at blive ramt af det nye lejeloft.

»Det gør ikke noget for mig, at man lægger reguleringer på lejemarkedet. Det bliver nemmere for mig at overtale lejere til at fraflytte, hvis lejen er reguleret, og de derfor lettere kan finde en ny lejlighed, som de kan betale. Så kan jeg sælge, når mine lejligheder bliver tomme,« fortæller Jørn Tækker.

Udsigten til begrænsede muligheder for huslejestigninger har altså fået storinvestoren til at indhente tilladelse til at omdanne alle sine omkring ethundrede berlinerejendomme fra lejer- til ejerboliger. En omdiskuteret praksis, som måske er næste i rækken til at falde under regulering.

»Man har snakket meget om begrænsning for opdeling (omdannelse af lejer- til ejerboliger, red.). Vi har derfor sikret os i tingbogen, at vi måtte. Ellers havde vi ikke skyndt os så meget. Så havde det ikke været så meget hu-hej-vilde-dyr med at få solgt,« siger han.

Indtil videre handler de danske investorer videre inden for de nuværende regler på det tyske marked, og nyder godt af, at der i Berlin endnu ikke er nedlagt forbud mod at omdanne lejer- til ejerboliger.

»Jeg er ikke i tvivl om, at det bliver gennemført på et tidspunkt. Det er i gang,« forudser Birthe Clement fra Dansk Forvaltningsselskab.

Tvivler på effekten

Hos Tækker Immobilienverwaltung tager Jørn Tækker stadig udsigten til strammere regler med ro. Han tvivler på effekten:

»Det berlinske lejemarked er så specielt, så jeg tror ikke, at de kan styre det. Der er en ekstrem mangel på boliger i Berlin, og så lejer man efter markedsudbud,« siger han.

Af hans 3.000 lejligheder er 150 til salg. Over de sidste tre år har han allerede solgt 700. Og det er salg, han satser på i fremtiden.

»Enkelte lejligheder vælger jeg at genudleje. Størstedelen sælger jeg, når lejere flytter ud,« fortæller han.