Straksfradrag for byggeomkostninger

Reglerne om straksfradrag giver mulighed for at tage fradrag for udgifter til forbedring og ombygning af erhvervsejendomme.

ARKIVFOTO. Fold sammen
Læs mere
Foto: Søren Bidstrup

Skat har for nylig offentliggjort en rapport om Skat’s kontrolarbejde i 2014. Det fremgår, at en af de hyppigste fejl i virksomheders selvangivelser er, at virksomheden fratrækker ejerens private udgifter i skatteregnskabet. Her behøves nok ikke nogen nærmere forklaring på, at det ikke går an. En anden meget almindelig fejltype konstateres imidlertid i forbindelse med reglerne om straksfradrag på bygninger. Der kan derfor være anledning til at se nærmere på disse regler.

Som udgangspunkt kan ejeren af en erhvervsejendom få skattefradrag for vedligeholdelse af ejendommen, men ikke for forbedringer af ejendommen. Det kan i sig selv være vanskeligt at skelne mellem udgifter til forbedring og udgifter til vedligeholdelse.

Efter en særlig regel i afskrivningsloven kan man imidlertid også tage fradrag for ombygnings- og forbedringsudgifter, i det omfang den samlede udgift til ombygning, forbedring og vedligeholdelse ikke overstiger fem procent af afskrivningsgrundlaget for den bygning, som udgiften vedrører.

De ombygnings- og forbedringsudgifter, som overstiger fem procent-grænsen, afskrives med den afskrivningssats, som gælder for den pågældende ejendom. Som regel vil det sige, at udgiften trækkes fra over 25 år med fire procent om året. Det vil derfor næsten altid være en fordel at tage straksfradrag, hvis det er muligt.

Bemærk, at det er udgifterne til både ved-ligeholdelse, ombygning og forbedring, som skal lægges sammen, hvorefter ombygning og forbedringsudgifterne kan fradrages i det omfang, den samlede udgift holder sig under fem procent-grænsen. Hvis vedligeholdelsesudgifterne i sig selv udgør fem procent, er der ikke plads til også at fradrage ombygnings- og forbedringsudgifter. Vedligeholdelses-udgifterne kan altid fradrages – også selv om de overstiger fem procent-grænsen.

Det kan betale sig at planlægge den optimale udnyttelse af straksfradraget. Efter omstændighederne kan det således betale sig at vedligeholde i år ét med fuld fradragsret og så være tilbageholdende med vedligeholdelsen i år to, hvor man afholder forbedrings- og ombygningsudgifter, for at få maksimal straksafskrivning for forbedrings- og ombygningsudgifterne.

En af vanskelighederne med dette regelsæt er at afgøre, hvornår der er tale om forbedrings og ombygningsudgifter og hvornår der reelt opføres en ny bygning. Der gives kun straksfradrag for forbedrings- og ombygnings- udgifter for tilbygninger, som udgør en naturlig del af den eksisterende bygning. Det indebærer bl.a. et krav om, at der fysisk skal være en sammenhæng mellem den eksisterende bygning og forbedringen, og at bygningen med forbedring fungerer som et hele.

En gylletank er en tilbygning, hvis den er forbundet med driftsbygningerne via en rørledning. En silo er en tilbygning, hvis der er anlagt køreflader af beton til driftsbygningerne, men ikke hvis der er anlagt en vej med grus og knust beton.

Muligheden for straksfradrag gælder kun afskrivningsberettigede bygninger (og installationer) og altså ikke f.eks. boligudlejningsejendomme eller kontorer. Man kan heller ikke straksafskrive accessoriske anlæg, dvs. udgravninger, veje, gårdspladser, parkeringspladser, hegn eller lignende.

Et straksfradrag skal foretages i det indkomstår, hvor udgiften er afholdt, uanset om ombygningen eller forbedringen endnu ikke er (færdig)opført og benyttes erhvervsmæssigt.

Selv om udgiften kan trækkes fra, uanset at ombygningen mv. endnu ikke benyttes erhvervsmæssigt, er det dog et krav, at (hoved)bygningen, som bliver ombygget eller forbedret, er opført og benyttes erhvervsmæssigt.

Det er afskrivningsgrundlaget ultimo for året før, udgiften afholdes, der er grundlag for beregning af fem procent-grænsen.

Tager man straksfradrag kan man selvsagt ikke samtidig afskrive på de pågældende udgifter, og man kan heller ikke straks- fradrage udgifter, som modsvares af en forsikrings- eller erstatningssum.