Storinvestor trækker milliarder ud af flekslån

Norsk storinvestor forudser, at det kan blive svært for mange investorer at fortsætte med at købe de obligationer, der finansierer boligejernes flekslån.

Flere storinvestorer er skeptiske over for indgrebet mod de etårige flekslån, som i vid udstrækning optages af mange boligejere. Foto: Jeppe Bjørn Vejlø Fold sammen
Læs mere

Regeringens lovforslag om en form for nødbremse for de populære danske flekslån får allerede nu den norske storinvestor Eksportfinans til at varsle en tilbagetrækning fra obligationerne bag de danske boliglån med variabel rente.

»Reglen betyder, at vi med stor sandsynlighed vil være forhindret i at købe de danske fleksobligationer. Sandsynligheden for at obligationer vil blive tvangskonverteret er meget lille, men omkostningen, hvis det sker, er meget høj,« siger Mikael Mogensen, som er investeringschef i Eksportfinans.

Forslaget går ud på, at lån med variabel rente bliver tvangskonverteret til et 30-årigt lån med fast rente, hvis det oprindelige lån ved en refinansiering tager et rentehop på fem procentpoint, eller hvis auktionen over flekslånene slet ikke kan gennemføres.

»Men vores balance kan ikke holde til, at nogle aktiver går fra en løbetid på 14 dage til 30 år, hvis det skulle ske,« siger Mikael Mogensen.

Øget udenlandsk interesse

Udenlandske investorer har forøget deres beholdning af danske realkreditobligationer siden 2009, da andelen var 11 procent. Andelen rundede 19 procent og 523 milliarder kroner i foråret og er siden faldet lidt tilbage – hvilket kan blive et endnu mere markant fald, hvis regeringen får gennemført den plan, som blev skitseret i sidste uge.

Få af de store danske pengetanke har lyst til at gå detaljeret ind i at kommentere regeringens udspil, som heller ikke er offentliggjort som lovforslag endnu. Men uden for citat peger flere af de største forvaltere bl.a. i pensionssektoren på, at Danmark i årevis har brystet sig af et gennemskueligt og markedsbaseret system til finansiering af boliger. Men hvis obligationerne i systemet bliver knyttet sammen med en option på en konvertering fra en kort rente til en lang rente, så forventer flere aktører, at mange udenlandske investorer vil trække sig tilbage, simpelthen fordi de ikke kan gennemskue det danske marked, som desuden har en størrelse, som de ikke vil bruge ressourcer på at sætte sig ind i det.

Dansk skepsis

Blandt de hjemlige investorer vil AP Pensions adm. direktør Søren Dal Thomsen gerne indrømme, at han er betænkelig.

»Folk aner ikke deres levende råd. Man risikerer at lave en etårig obligation om til en obligationer, hvor man ikke kender renten og udløbstidspunktet,« siger han.

Søren Dal Thomsen og andre pensionschefers udfordring er, hvordan den nye obligationstype skal vægtes i regnskabet – både hvis den får lov til at løbe uden konvertering, og hvis den tvangskonverteres, hvilket kan udløse et endnu større tab for investor.

»Hvis renten stiger op til fem procentpoint, så får obligationen maksimalt en stigning på fem procent. Men hvis den stiger mere end fem procent, så har den mistet endnu mere værdi i markedet,« siger Søren Dal Thomsen med henvisning til, at renten på lange obligationer sædvanligvis stiger hurtigere end renten på korte obligationer.

Dermed bliver kurstabet under normale markedsforhold også pludselig markant større, hvis en fleksobligation tvangskonverteres til en 30-årig fast rente.

Investorernes nødbremse

Ifølge Mikael Mogensen vil markedet formentlig reagere ved at forsøge at holde rentestigningen under de fem procentpoint for at bremse tvangskonverteringen.

»Hvis renten er steget i den størrelsesorden, og konverteringen så ud til at ville ske, så ville investorerne sætte sig ned og regne på, hvad der ville ske ved henholdsvis konvertering eller ved, at de byder prisen på en rentestigning på lige under fem procentpoint. Og de vil nå frem til det samme resultat – at det er bedre for investor at byde op til en rentestigning på 4,95 procent,« siger han.

Den norske model

Mikael Mogensen peger på, at der findes andre løsninger til at hive i nødbremsen på de variabelt forrentede lån end en tvangskonvertering til en fast rente.

»I Norge har man en regel om, at hvis man har købt en covered obligation, der ikke kan refinansieres, så kan obligationen forlænges et år. Det passer nok bedre for de investorer, der køber flekslånsobligationer og vil være noget, vi formodentligt vil kunne acceptere,« siger han.

En lignende regel om et års forlængelse ved problemer med refinansieringen gælder de såkaldte særligt dækkede obligationer, som f.eks. Danske Bank bruger til at finansiere prioritetslån, og BRFkredit skal bruge til Jyske Banks nye F1-lån. Og netop de særligt dækkede obligationer vil vinde frem på grund af lovændringen, vurderer seniorrådgiver Lars Krull ved Aalborg Universitet.

»Perspektivet i det er i virkeligheden, at realkreditinstitutterne skal gå over til at bruge særligt dækkede obliatgioner endnu mere. De vil vinde frem i forhold til real-kredit­obligationerne,« siger han.

Mikael Mogensen ærger sig over at miste en for ham attraktiv investeringsmulighed.

»Det er ærgerligt, hvis vi ikke længere kan købe de korte fleksobligationer. De er et fantastisk instrument til likviditetsplacering med relativt højt afkast sammenlignet med alternativer i andre lande,« siger han.