Stor pensionskasse køber boliger for milliarder

Pensionskasse for offentligt ansatte HKere skruer op for ejendomme og har kig på boliger med lav husleje og kontor til bolig-projekter.

Foto: ERIK REFNER. Direktør Hasse Jørgensen og investeringsdirektør Henrik Olejasz Larsen om ejendomsinvesteringer i den store pensionskasse.
Læs mere
Fold sammen

Over de næste tre-fem år vil Sampension, landets fjerdestørste pensionspengetank, skrue kraftigt op for sine investeringer i fast ejendom på vegne af de 300.000 kunder, størstedelen nuværende eller tidligere kontor-ansatte i det offentlige.

»Med det aktuelle lavrentemiljø og et højt prisniveau for aktier har vi fokus på alternative investeringer i bred forstand,« forklarer administrerende direktør Hasse Jørgensen med en fortid som investeringsdirektør i PFA Pension.

De alternative investeringer omfatter alt fra skove over råvarer og hedgefonde til netop ejendomme, som i øjeblikket udgør 14-15 milliarder kroner og dermed fylder otte procent af de såkaldte nettoinvesteringer på omtrent 170 milliarder kroner efter store afkast i både 2014 og første kvartal af 2015. Sigtet er at nå en andel på 11 procent.

»Det svarer til, at vi har et mål om at investere yderligere seks milliarder kroner, og den største udfordring bliver at finde attraktive investeringer,« siger investeringsdirektør Henrik Olejasz Larsen.

Jørgensen og Larsen har dog en god fornemmelse for, hvor de kan lede. De går blandt andet efter boliger, især i København, men ikke de mange nybyggerier og nyere ejendomme, som mange andre pensionskasser og udenlandske investorer ellers kaster glubske blikke efter.

I stedet jagter Sampension lidt ældre boliger, som er underlagt de gamle regler om omkostningsbestemt – og dermed meget lav – husleje. Dem fravælger mange andre, fordi afkastet er beskedent.

Sampension mener, at den type ejendomme typisk kan give et startafkast på lidt over tre procent. Måske ikke prangende, men med Hasse Jørgensens ord mere attraktivt end dagens obligationer.

»Og så er der ingen risiko for tomgang, fordi lejen er så lav. Nogle af de dyrere ejerlejligheder har mere risiko, fordi de kan blive sværere at leje ud, hvis økonomien ændrer sig. Vi har også et potentiale, fordi lejlighederne gradvist kan moderniseres, og så kan vi samlet opnå et bedre afkast,« supplerer Henrik Olejasz Larsen.

Ved at investere i huslejebegrænsede boliger får Sampension en lodseddel med i købet. Måske, men kun måske, bliver hus-lejereglerne en dag mere lempelige, som det er tilfældet i en del andre lande, men det tør ingen investorer vist regne med, fordi friere husleje er politisk tabu på Christiansborg.

Sampension tog hul på denne del af strategien for et års tid siden med købet af små 400 lejligheder fordelt på seks adresser i hovedstaden.

Pensionstanken har appetit på mange flere og kigger bredt i Storkøbenhavn: »Ikke helt til Køge, Roskilde og Hillerød, men gerne ud til områder som Rødovre og Hvidovre,« som Henrik Olejasz formulerer det.

Aarhus, der ligesom København oplever stor tilflytning, er også interessant, og større provinsbyer kan komme på tale.

Sampension har også taget fat på at omdanne kontorer til boliger. For mens boliger i hovedstaden går som varmt brød, står mange kontorer fortsat tomme.

Som Berlingske Business omtalte i marts, har Sampension købt Dansk El-Forbunds mangeårige hovedkontor på Frederiksberg og vil nu ombygge lokalerne til godt 40 lejligheder. De skal enten sælges eller lejes ud. Flere lignende projekter er på trapperne, og Sampension har antennerne ude for at købe tilsvarende ejendomme.

I øjeblikket fylder erhverv langt mere i bøgerne end boliger, og her udgør kontorer den klart største del, mens resten er fordelt på logistikejendomme og butikslokaler.

Generelt opererer Sampension med en ret lille investeringsafdeling, der trækker på fonde, forvaltere og andre samarbejdspartnere. Inden for ejendomme er det blandt andre ejendomsadministratoren Deas, som Sampension er medejer af, og flere projektudviklere.

I øjeblikket er afdelingen med en snes ansatte ved at hyre to nye folk, der hovedsageligt skal arbejde med ejendomme og bidrage med flere kompetencer.

Forventningen er nemlig, at Sampension kommer til at eje væsentligt flere ejendomme direkte, også i udlandet, hvor kikkerten især er rettet mod britiske og tyske kontorer.