Stemmeretten i ejerforeningen kan ryge ved genudlejning

Ejere af genudlejede ejerlejligheder mister retten til at deltage i afstemninger efter fordelingstal på generalforsamlingen. Ved at ændre i vedtægterne kan disse uheldige konsekvenser formentlig undgås.

Ejere af ejerlejligheder har sammen med de øvrige ejerlejlighedsejere i ejerforeningen ejendomsretten til grunden, fælles bestanddele og tilbehør mv. Den enkelte ejerlejlighedsejers andel heraf fastsættes som en brøkdel, der almindeligvis fastsættes ud fra ejerlejlighedens areal. Denne brøkdel udgør det såkaldte fordelingstal.

Fordelingstallet bestemmer den enkelte ejers andel af fællesudgifterne samt, hvis ikke andet er aftalt, vægten af de stemmer, ejeren afgiver på generalforsamlingen.

Ofte vil en række af ejerlejlighederne i en ejerforening være ejet af et ejendomsselskab, der udlejer lejlighederne. Som en naturlig følge heraf har ejendomsselskabet en interesse i, at dette også afspejles i vægten af de stemmer, selskabet kan afgive på generalforsamlingen.

Fortabelse af stemmeretten

Det følger imidlertid af ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4, at ejeren af flere ejerlejligheder i en ejendom mister retten til at deltage i afstemninger med fordelingstal, når lejlighederne genudlejes.

Bestemmelsen skal tages helt bogstaveligt og betyder således, at ejeren mister retten til at deltage i en afstemning ved første genudlejning (det vil sige anden udlejning), uanset at ejeren fortsat er forpligtet til at afholde sin fulde andel af ejerforeningens udgifter.

Denne stemmeretsbegrænsning blev indført i 1979 med det sigte at hindre magtmisbrug og at sikre mindretallet ’en rimelig medindflydelse’. Formålet med bestemmelsen var derfor at undgå, at den oprindelige ejer af hele ejendommen solgte lige præcis det antal lejligheder, der gjorde, at ejeren fortsat bevarede flertallet af stemmerne på generalforsamlingen og dermed den dominerende indflydelse. Af samme årsag fastslog Østre Landsret i 2008, at det ikke er muligt at fravige ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4 ved aftale.

Der er derimod principielt intet til hinder for, at en ejerforening beslutter, at beslutningerne på generalforsamlingen skal træffes på en anden måde end efter fordelingstal. Afstemning efter fordelingstal er blot det almindelige udgangspunkt i § 2, stk. 3 og 4 i normalvedtægten for ejerforeninger. Eksempelvis udtalte Højesteret i en sag af 12. november 1998, at den daværende normalvedtægt alene var en deklaratorisk ordning, hvorefter beslutninger i en ejerforening vedrørende dennes ordinære drift træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal, mens vigtigere beslutninger, samt enhver vedtægtsændring, kræver kvalificeret stemmeflerhed, såvel efter antal som efter fordelingstal. Normalvedtægten kunne med andre ord fraviges ved aftale.

Muligheder i egne vedtægter

Selv om normalvedtægten er ændret med virkning fra 1. januar 2005, er ordlyden af bestemmelserne om stemmevægt ved beslutninger på ejerforeningens generalforsamling fortsat den samme. En ejerforening kan altså fortsat fravige normalvedtægten og f.eks. beslutte, at de enkelte ejerlejlighedsejere stemmer efter antal som alternativ til fordelingstal. Ejerforeningen kan således oprette en ejerforeningsvedtægt, hvorefter beslutninger i ejerforeningen vedrørende dennes ordinære drift træffes ved stemmeflerhed efter antal, mens vigtigere beslutninger, samt enhver vedtægtsændring, kræver kvalificeret flertal efter antal.

En sådan formulering af vedtægterne vil gøre ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4 uanvendelig, idet denne bestemmelse alene begrænser stemmeretten efter fordelingstal. Om domstolene vil finde, at dette er i strid med ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4 er endnu uvist, men i min optik er dette en mulighed for, at et ejendomsselskab kan bevare sin stemmeret for genudlejede lejligheder.

Om det kan betale sig at gå så langt for at bevare stemmeretten, afhænger nok af en konkret vurdering. Men fortabelse af retten til at deltage i afstemninger efter fordelingstal kan have alvorlige konsekvenser for et ejendomsselskab. Selskabet risikerer, at mindretallet vedtager økonomiske beslutninger, hvor ejendomsselskabet skal betale størstedelen af udgifterne, eller at mindretallet blokerer for væsentlige beslutninger og derved gør ejerforeningen handlingslammet, selv når det kommer til igangsætning af nødvendige reparationer på ejendommen.