Specifikation af udgifter ud over lejen

Mange udlejere er ikke opmærksomme på det specifikationskrav, der gør sig gældende, hvis det aftales, at lejer skal finansiere udgifter ud over lejen i erhvervslejeforhold.

Foto: Christian Als. Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent.
Læs mere
Fold sammen

Det aftales ofte i erhvervslejekontrakter, at lejeren foruden lejen skal bære en række yderligere omkostninger eller en andel heraf. Sådanne omkostninger kan blandt andet være generelle drifts- og vedligeholdelsesomkostninger for den hovedejendom, hvor erhvervslejemålet er beliggende.

Erhvervslejemål reguleres af erhvervslejeloven, der i vidt omfang kan fraviges ved aftale mellem udlejer og lejer.

Dette betyder, at udlejer og lejer i overvejende grad frit kan fastsætte erhvervslejekontraktens indhold og dermed fravige de i erhvervslejeloven foreskrevne regler, hvilket står i modsætning til udgangspunktet i lejeloven. Baggrunden herfor er, at parterne i erhvervslejeforhold som udgangspunkt er mere ligeværdige.

For så vidt angår lejers betaling af udgifter ud over lejen, er det dog ikke tilstrækkeligt at aftale, at disse skal bæres af lejer. Efter erhvervslejeloven skal en sådan aftale nemlig endvidere opfylde et specifikationskrav. Dette er særligt væsentligt for erhvervsudlejere, men også for lejere, der ønsker at fremleje et erhvervslejemål, hvor de selv er pålagt betalinger, der ligger ud over lejen.

Specifikationskravet i erhvervslejeaftaler

Det ufravigelige specifikationskrav findes i erhvervslejelovens §5, stk. 2. Specifikationskravet indebærer, at alle driftsudgifter m.v. som en lejer skal betale ud over lejen, herunder eksempelvis el, varme og vand, skal specificeres i lejekontrakten eller bilag hertil.

For at udlejer kan gøre krav på aftalte driftsudgifter ud over lejen, er det således afgørende, at det i lejekontrakten specifikt fremhæves hvilke udgifter, der påhviler lejeren ud over lejen.

Dette indebærer til dels, at den anslåede størrelse af hver udgift skal være angivet i lejekontrakten, dels at forskellige udgifter ikke må specificeres under ét. Hver post skal angives for sig med dertilhørende anslåede udgift.

Det kræves ikke, at udlejer kan angive beløbet præcist, men det skal dog angives efter udlejers bedste skøn. Specifikationskravet gælder ikke for udgifter, der er indeholdt i lejen, hvilket er naturligt, da formålet med kravet er at sætte lejerne i stand til at vurdere de samlede omkostninger for et lejemål.

Erhvervslejelovens §5 begrænser ikke udlejers mulighed for at lade en erhvervslejer bære ejendommens udgifter ud over lejebetalingen. For at aftalen kan gøres gældende, skal den blot opfylde specifikationskravet.

Konsekvenser

Fra retspraksis findes flere eksempler, hvor udlejer ikke har opfyldt specifikationskravet.

Østre Landret afsagde i 2010 dom i en sag, hvor udlejer ikke havde anslået størrelsen på udgiften til varme og vand i lejekontrakten. Udlejer kunne ikke godtgøre, at den manglende angivelse af størrelsen på disse udgifter ikke bevirkede en forringelse af lejerens retsstilling. Østre Landsret gav derefter lejerne medhold i deres påstand om tilbagebetaling af beløb, der lå ud over lejen.

Som anført af Østre Landsret er det en mulighed for udlejer at føre bevis for, at den manglende specifikation ikke har forringet lejers retsstilling. Dette vil normalt betyde, at lejeren til trods for den manglende specifikation skal betale for udgifterne ud over lejen. Denne bevisførelse vil i almindelighed være mulig, hvis det kan påvises, at lejeren forud for aftalens indgåelse kendte størrelsen af de pågældende udgifter.

Konsekvensen af ikke at have opfyldt specifikationskravet som udlejer kan blive, at man ikke kan gøre krav på den udgift, der er aftalt ud over lejen eller, at man ikke kan få refunderet det fulde beløb. Dette kan i visse tilfælde betyde store tab for den udlejer, der havde forventet at visse driftsudgifter blev finansieret af en eller flere lejere.

Foruden de fremadrettede tab vil udlejeren kunne mødes med et tilbagebetalingskrav fra den lejer, der i en periode har betalt udgifter ud over lejen.