Skat af udenlandske ejendomme

Der skal også betales ejendomsværdiskat af udenlandske ejendomme, men beregningen af skatten er en indviklet affære.

Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun & Hjejles afdeling for skat og afgifter og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Personer (ikke selskaber), der er hjemmehørende i Danmark skal betale ejendomsværdiskat af ejendomme, som benyttes privat, herunder ferieboliger. Det er den skat, som i gamle dage hed lejeværdi af egen bolig. Der betales ti promille af den offentlige ejendomsvurdering under 3.040.000 kroner og 30 promille for den del af værdien, der ligger over. På grund af skattestoppet kan man vælge mellem at beregne ejendomsværdiskatten af ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 plus fem procent af ejendomsværdien pr. 1. januar 2002 eller af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret.

Udenlandske ejendomme

Personer, der er fuldt skattepligtige til Danmark, skal også betale ejendomsværdiskat af udenlandske boliger. Det gælder for eksempel ødegården i Sverige, lejligheden i Berlin og huset i Spanien. Her er problemet imidlertid, at der jo ikke er nogen dansk offentlig ejendomsvurdering at basere beregningen på. Det mest nærliggende ville være at bruge den udenlandske ejendomsvurdering, og ejendomsværdiskatteloven giver da også mulighed for at bruge en udenlandsk vurdering, hvis Skat vurderer, at de udenlandske vurderingsregler fører til en værdiansættelse, som svarer til den reelle handelsværdi.

På nuværende tidspunkt har Skat kun godkendt den svenske ejendomsvurdering som tilstrækkelig retvisende (med et tillæg på 33 procent, fordi de svenske regler sigter på at vurdere ejendommen 25 procent under handelsværdien). Det kan godt overraske en smule, at der ikke er flere udenlandske ejendomsvurderingssystemer, som forekommer Skat anvendelige. Det danske er jo heller ikke perfekt.

Indeksering

Når der ikke foreligger en brugbar, udenlandsk ejendomsvurdering, må man tage udgangspunkt i den faktiske anskaffelsessum og indeksere anskaffelsessummen frem eller tilbage til 2001- eller 2002-niveau. Man skal imidlertid bruge de indeks, som Skat har godkendt. Det er blandt andet et OECD-indeks for 11 OECD-lande. Findes der ikke et godkendt indeks, skal man bruge Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark – selv om det altså for eksempel kan dreje sig om en skihytte i Østrig.

Men man er ikke færdig endnu. Da ejendomsværdiskatten for danske ejendomme beregnes på grundlag af den offentlige vurdering, som typisk er lavere end handelsværdien, skal de udenlandske, beregnede handelsværdier yderligere reduceres med den såkaldte afstandsprocent, der er udtryk for den gennemsnitlige forskel mellem handelsværdierne og den offentlige vurdering (som jo ellers skulle vise handelsværdien). I 2013 var den såkaldte afstandsprocent to, men på grund af skattestoppet skal man som oftest bruge afstandsprocenten for 2001 eller 2002, hvor den var henholdsvis 15 procent og 18 procent. Det er i øvrigt interessant, at afstandsprocenten er faldet fra 29 i 2004 til to i 2013. Til trods for megen medieomtale af Skats ejendomsvurderinger er det altså Skats egen opfattelse, at man er blevet bedre til at ramme rigtigt med ejendomsvurderingerne.

Kan man dokumentere, at der er en bedre måde at opnå et beregningsgrundlag, som ligner det danske, er det principielt muligt.

Alle detaljer i regelsættet er ikke med her. Skats vejledning fylder 13 sider. Hele denne øvelse med at finde et udenlandsk beregningsgrundlag, som ligner det danske, skyldes en EU-dom, som siger, at der ikke må være strengere regler for beregning af skat af en ejendom i udlandet end for beregning af skat på en ejendom i Danmark.

Man kan spørge sig selv, om selve kompleksiteten i regelsættet ikke i højere grad afholder danskere fra at købe ejendom i udlandet end nogle enklere regler, som tog lidt mere håndfast på problemstillingen, selv om det indebar en risiko for, at den beregnede skat var en smule forskellig for danske og udenlandske ejendomme.

Udenlandske skatter

Når ejendommen er beliggende i udlandet, skal der typisk også betales udenlandske ejendomsskatter. Der er mulighed for at fratrække udenlandske ejendomsskatter i den danske skat. Det er imidlertid ikke alle udenlandske ejendomsskatter, som kan modregnes.

Det er et krav, at de ligner den danske ejendomsværdiskat. For eksempel anerkender Skat, at man kan modregne med den svenske »fastighetsafgift«. Grundskatter og kommunale ejendomsskatter samt diverse afgifter anses typisk ikke for at have karakter af ejendomsværdiskat.