Sæson for forældrekøb

Det lave udbud af boliger kombineret med det øgede optag af studerende på landets universiteter, kan gøre det svært for de studerende at finde en bolig med en acceptabel husleje. Så kan forældrekøb være en mulighed.

Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als

Er man som forældre parat til at løbe en investeringsrisiko, og har man lidt friværdi i huset eller anden opsparing, så kan det være en god løsning at foretage et forældrekøb, altså købe en ejerlejlighed og leje den ud til sit barn. På den måde kan man både hjælpe ens barn økonomisk og samtidigt foretage en god investering.

Der er dog visse regler, som man bør være opmærksom på.

Fastsættelse af lejeværdien

Forældre forsøger ofte at hjælpe deres børn ved at fastsætte en så lav husleje, at den alene dækker forældrenes udgifter til boligen, såsom bidrag til ejerboligforeningen og låne-omkostninger. Problemet ved denne ordning er, at uanset hvad der aftales i husleje, så bliver forældrene beskattet efter en objektiv markedsværdi, også kaldet markedslejen. Dette vil i praksis være den leje, der kan opnås ved udlejning af lejligheden til ikke- nærtstående personer.

Det betyder, at forældrene skal selvangive en fiktiv indtægt svarende til differencen på markedslejen og den aftalte husleje. Derudover skal barnet i princippet svare gaveafgift af forskellen mellem markedslejen og det, som barnet rent faktisk betaler. Da der er en gaveafgiftsfri bundgrænse for gaver mellem forældre og barn på 2 x 59.800 kr. (2014), er det dog sjældent et problem, medmindre barnet også får andre gaver.

Fradrag

Som ejer af en udlejet lejlighed, kan man fratrække ikke blot renteudgifter, men også driftsomkostninger som ejerforenings-bidrag, vedligeholdelsesudgifter, og man kan afskrive med skattemæssige virkning på visse forbedringsudgifter. Det kræver selvfølgelig, at der er orden i alle bilag, og at man nøje kan dokumentere sine udgifter.

Hverken barn eller udlejer skal betale ejendomsværdiskat af en forældrekøbslejlighed.

Salg af ejendommen

Når børnene er færdige med at studere, opstår spørgsmålet om at sælge ejendommen igen. Normalt vil man som sælger have en interesse i at få en så høj en pris som muligt for sin ejendom, men da en eventuel avance ved salg af ejendommen skal beskattes som kapitalindkomst, kan det være nærliggende at sælge ejendommen billigt til børnene. Der gælder nemlig en særlig praksis, der gør det muligt for forældre at sælge en ejendom til deres børn til 85 pct. af den seneste offentlige vurdering af ejendommen.

Herefter vil barnet have mulighed for at sælge ejerlejligheden skattefrit efter den såkaldte parcelhusregel. Det eneste krav er, at barnet reelt bor i lejligheden efter købet.

Omvendt forældrekøb

Forældrekøb er ikke forbeholdt situationen med studerende børn. Der er f.eks. ikke noget i vejen for, at reglerne bruges af voksne børn til at købe en lejlighed, som de udlejer til deres forældre. Det vil hjælpe seniorgenerationen til at frigøre friværdi til andre formål og vil fritage seniorgenerationen for de overvejelser og besværligheder, som knytter sig til at eje fast ejendom. Til gengæld vil de udlejende børn ikke kunne sælge lejligheden skattefrit.

Forældrekøb behøver heller ikke angå en lejlighed. Det kan også være f.eks. et parcelhus eller et rækkehus.

Også andelsboliger kan bruges som forældrekøb, men man skal passe på, for mange andelsboligforeninger har et forbud mod udlejning af en andelsbolig, og i så fald kan andelsboligen ikke benyttes i en forældrekøbsordning.

Valg af beskatningsform

Når du udlejer en bolig, bliver du i skatteretlig henseende betragtet som en selvstændig erhvervsdrivende. Du skal derfor overveje om du vil beskattes efter de almindelige skatteregler for personer, efter virksomhedsordningen eller efter kapitalafkastordningen. Fordelene ved virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen er især, at man kan opnå en forøget fradragsværdi af renteudgifterne ved finansieringen af den udlejede ejendom. Til gengæld er især virksomhedsordningen så teknisk kompliceret, at man skal påregne en årlig udgift til en rådgiver for at få opstillet et korrekt regnskab.