Denne artikelserie har flere gange tidligere beskæftiget sig med en andelskøbers ret til forholdsmæssigt afslag i købesummen ved en negativ afvigelse mellem det oplyste og det faktiske boligareal.

Andelskøberen har i sådanne tilfælde betalt for meget i forhold til den reelle værdi af andelen i foreningens formue, og dette er udtryk for en ulovlig overpris, som køber kan kræve tilbagebetalt.

Købere skal dog være opmærksomme på, at krav på tilbagebetaling af ulovlig overpris som udgangspunkt forældes efter den korte seks måneders forældelsesfrist i andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3.

Forældelse af tilbagebetalingskrav

Det følger af andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, at kravet om tilbagebetaling forældes seks måneder fra det tidspunkt, hvor køberen kendte eller burde have kendt sit krav. Det er herefter afgørende, hvornår køber vidste eller burde have vidst, at der var betalt overpris.

I en Højesterets dom fra 2013 havde en køber erhvervet en andelslejlighed i april 2008. På et beboermøde i juli 2009 blev der oplyst om en lavere vurdering af lejlighederne.

Højesteret fastslog, at der ikke gælder en almindelig pligt for køberen af en andelsbolig til at undersøge værdien af andels­boligforeningens ejendom. Manglende under­søgelse medfører derfor ikke automatisk, at et eventuelt krav mod sælgeren er forældet seks måneder efter aftalens ind­gåelse.

Herefter fastslog Højesteret, på baggrund af en konkret vurdering, at køberen ikke burde have kendt sit krav forud for oplysningerne på beboermødet. Forældelsesfristen begyndte derfor først at løbe fra beboer­mødet, og tilbagebetalingskravet var ikke forældet.

Ulovlig overpris

I en nyere dom fra Østre Landsrets skulle retten tage stilling til, om der forelå ulovlig overpris, og efterfølgende om tilbagebetalingskravet var forældet.

En køber havde i 2006 erhvervet en andelslejlighed med et oplyst areal på 88 kvadratmeter. Da køberen ønskede at videre­sælge andelen i 2012, blev køber opmærksom på, at det oplyste areal ved prisfastsættelsen var ti kvadratmeter højere end det registrerede areal i BBR-registret.

Landsretten var enig med køber i, at der var betalt en overpris for lejligheden på ti kvadratmeter ganget med andelskronen, som køberen kunne kræve tilbagebetalt, medmindre kravet var forældet.

Østre Landsret foretog i overensstemmelse med Højesterets begrundelse en konkret vurdering af de oplysninger, som køber havde modtaget. Sagen adskilte sig fra Højesteretsdommen, da køberen allerede i efteråret 2012 fik kendskab til et andet faktisk areal.

Køber havde henvendt sig til andelsfore­ningens formand, hvorefter administratoren svarede, at der »ikke var noget at komme efter« som følge af differencen.

Landsretten mente herefter, at forældelsesfristen først begyndte at løbe fra et beboermøde i januar 2013, hvor der blev orienteret om retten til tilbagebetaling af den ulovlige overpris. Købers tilbagebetalingskrav var derfor ikke forældet, da sagen blev anlagt i maj 2013.

Østre Landsret lagde vægt på tidspunktet for købers kendskab til kravet og ikke blot kendskab til differencen i antal kvadrat­meter.

Dog var det afgørende, at køber havde reageret på kendskabet til differencen, men fået en afvisning af kravet fra administrator, hvorefter køber ikke havde haft nogen rimelig anledning til at tro, at han havde et krav.

Både sælger og køber skal være på vagt

Køber har ifølge andelsboligforeningsloven krav på at få en ulovlig overpris tilbagebetalt, for eksempel som følge af afvigelser i arealet. Derfor skal sælger være opmærksom på, om den oplyste arealopgørelse er korrekt for at undgå at blive mødt med et efterfølgende krav fra køber.

Købers krav forældes efter seks måneder fra det tidspunkt, hvor køber kendte eller burde have kendt til kravet. Køber skal derfor være opmærksom på, at hvis køber får kendskab til et krav, skal kravet gøres gældende inden seks måneder, hvorefter kravet falder for forældelsesfristen.