Rift om nye logistikejendomme

Logistik-segmentet har vind i sejlene, efter at virksomheder pludselig er blevet ivrige efter at indgå lejekontrakter. Det ser man blandt andet i det nye Verdion iPark i Allerød, der blev indviet i sidste uge. Investorer kan håbe på værdistigninger op mod det niveau, der findes i f.eks. Tyskland og Sverige.

Allerøds borgmester, Karsten Längerich (V), taler ved præsentationen af Verdion iPark i sidste uge. Men kommunalpolitik er en meget lille komponent i en logistikbranche, der om nogen er globaliseret. Foto: Verdion
Læs mere
Fold sammen

Der skyder nye boliger op her, der og alle vegne, og også kontormarkedet er i hastig fremgang. Men der er ét segment på ejendomsmarkedet, som der – relativt til dets størrelse – er endnu mere gang i: logistikejendomme.

Her har investorerne haft rigtigt gode afkast de seneste år – drevet især af den voksende nethandel, der kræver nye distributionssystemer, men også af den generelle fremgang i økonomien.

Men det er en branche for de tålmodige. For ikke meget mere end en håndfuld år siden forekom alt gråt i gråt, mens kunderne, i efterdønningerne fra finanskrisen, var forsigtige med at binde sig til lange lejekontrakter.

Erhvervsmægler Kim Kyhl Andersen fra Andersen Erhverv kan om nogen tale med om, hvordan tiderne pludselig er skiftet. Gennem 12 år har han arbejdet med at udvikle et areal, som Allerød Kommune har udlagt ved motorvejen, der kører gennem kommunen.

Lejerne er flaskehalsen

Nu står den første hal klar. Den blev indviet ved et åbent hus-arrangement sidste onsdag, og her viste der sig interesse for at bygge de næste haller, grunden har plads til, meget hurtigt. Det er endnu kun lidt under halvdelen af grunden, der er udnyttet.

»Den største flaskehals har ikke været at finde investorer, men at finde lejere. Men mødet onsdag var meget succesfuldt. Jeg står tilbage med 10 potentielle kunder, som har behov for logistik. Det er nok til at fylde den mulige kapacitet flere gange. Så der er absolut gode toner i markedet,« siger Kim Kyhl Andersen.

De mange interesserede kunder fyldte ellers ikke meget i den 12.000 kvm store hal. Det er en af specialiteterne ved logistiksegmentet, at det er ret få mennesker, der arbejder med nogle næsten uforståelige dimensioner.

Den nye hal i Allerød, der er bygget i nutidens standardhøjde på godt 12 meter, rummer f.eks. plads til ca. 16.000 europaller.

Global branche

Et andet særkende ved logistiksegmentet er, at det er meget globaliseret. Det nye center i Allerød har således fået navnet Verdion iPark. Det er opkaldt efter investoren Verdion, der, primært med canadiske pensionsmidler i hånden, over det seneste årti har investeret i logistikejendomme overalt i Europa.

Lejer i ejendommen bliver det globale transport- og logistikfirma DHL, der har underskrevet en 15-årig lejekontrakt. DHL har igen indgået en aftale med Novo Nordisk om at håndtere den danske medicinalkoncerns emballage.

Så det er det, der skal ligge på de ca. 16.000 paller: endeløse mængder af æsker, pilleglas og lignende, som senere i fyldt tilstand skal fragtes ud til diabetikere over hele verden.

Den første hal er af samme grund bygget med store krav til renligheden, og som Kim Kyhl Andersen demonstrerede under åbent hus-arrangementet, kan man køre en hånd hen over gulvet, uden at der kommer støv på den.

Mere på vej

Hvis Kim Kyhl Andersen får lukket aftaler med de potentielle kunder, står Verdion klar med flere penge til at bygge flere haller i Verdion iPark.

Men selskabet leder også efter andre investeringsmuligheder i Danmark. Man har sonderinger og samtaler i gang, men er dog ikke helt fremme ved målstregen, hvor man kan sætte blæk på kontrakterne, oplyste European investment director John Clements til Berlingske Business Ejendomme.

For ham er det danske marked lidt anderledes end de øvrige markeder, han har investeret i. Når det kommer til logistikejendomme, ligger Danmark stadig i randen af Europa. Det er Tyskland, der er det store driver inden for europæisk logistik.

»I Tyskland er afkastene på et historisk lavt niveau, formentligt det laveste i Europa lige nu. Danmark har en margin til Tyskland, og også til Sverige. En af årsagerne er, at der er en meget mindre pulje af logistikejendomme, der bliver handlet i Danmark, så der er mindre dokumentation for, hvad priserne skal være,« siger John Clements.

Håb på prisstigninger

Lavere afkast betyder, at priserne på ejendomme er højere. Logistikejendomme er altså dyrere i både Tyskland og Sverige end i Danmark, og Verdion kan håbe på, at prisforskellen vil blive mindre, således at blandt andet centret i Allerød stiger i værdi.

»Der er en god mulighed for at nærme sig de tyske og svenske prisniveauer. Jeg tror, at Danmark vil blive ved med at bevæge sig i den rigtige retning,« siger John Clements, som dog tilføjer, at der er andre faktorer med i beregningerne:

»Der er høje byggeomkostninger i Danmark – meget højere end i Tyskland. Huslejerne er også højere i Danmark,« siger John Clements.

Forskelle i husleje

Netop huslejen har betydning i den interne kamp i Danmark mellem de forskellige kommuner, der gerne vil lægge jord til logistikejendomme.

Når Verdion iPark har været så længe undervejs, er det bl.a., fordi området omkring Køge og Greve har været den store magnet for alle, der skal bruge logistik i hovedstaden.

Kim Kyhl Andersen argumenterer for sin sag med, at kunderne kan få pladsen 10-15 pct. billigere i Allerød, hvis man regner det i forhold til kapaciteten – altså hvor mange paller der kan sættes ind, frem for hvor stort gulvarealet er.

Den lavere pris kommer blandt andet, fordi Verdion fra sine aktiviteter i andre lande er vant til at acceptere et lavere afkast på sine investeringer.

»Derfor er de også villige til at kræve et lavere afkast i Danmark. Så det har en direkte effekt på lejeprisen i Danmark. Vores forventning er, at vores pris vil være meget konkurrencedygtig,« siger Kim Kyhl Andersen.

Nord eller syd

For Verdion kan spørgsmålet om nord eller syd for København forekomme abstrakt. Det vigtige er ikke, hvor man ligger i forhold til metropolen, men hvor tæt man ligger på den.

»Den primære årsag til at have en lagerhal i regionen er naturligvis at servicere byen København. Leveringen skal foregå hurtigt, og det går ikke, at varerne skal ligge i en lastbil i seks-otte timer. Der er også mange danske virksomheder, blandt andet inden for farma og fødevarer, der har brug for logistik. Men København kan også blive et transitcenter for gods mellem Tyskland og Sverige og resten af Norden. Det vil afhænge af forhold som rejsetider, og hvor lang tid lastbilerne kan være på vejen, før chaufførerne skal hvile,« siger John Clements.