Ret til parkering i ejendommens gård

Som udgangspunkt kræver det en aftale med ejendommens udlejer, hvis en lejer skal have ret til at parkere i gården. Imidlertid kan udlejer muligvis have accepteret lejers adfærd så længe, at lejeren får en brugsret over en p-plads.

Foto: Christian Als. Søren Damgaard
Læs mere
Fold sammen

Over en årrække har vi set en øget tilflytning til de større byer. Tendensen medfører en øget fortætning af byerne, hvilket blandt andet giver en større efterspørgsel på parkeringspladser. De begrænsede parkeringsforhold kan storbyernes bilister særligt mærke, når der skal findes parkeringspladser i centrum. Interessen for parkeringsforhold tæt på boligen er derfor stor.

Etageejendomme har ofte et tilhørende gårdareal. I flere ældre udlejningsejendomme har lejerne gennem årene benyttet disse gårdarealer til parkering uden direkte aftale med udlejer herom. Hvis udlejer fremadrettet beslutter, at gårdarealet i stedet for parkering skal benyttes til andre formål, er spørgsmålet, om lejer kan gøre indsigelse over for dette. Lejer ønsker fortsat gratis parkeringsadgang tæt på boligen, mens udlejeren kan have andre planer for udviklingen af området.

Lejer anlagde sag mod udlejer

I en højesteretsdom fra 2014 behandles problemstillingen. En lejer anlagde sag mod udlejer, da han mente, at han havde ret til at parkere på ejendommens gårdareal. Den pågældende lejer havde boet i ejendommen siden 1991. I forbindelse med indflytningen var der mellem den daværende udlejer og lejer indgået en lejekontrakt. Det fremgik ikke af lejekontrakten, at der til lejeforholdet fulgte en ret til at parkere i ejendommens gårdmiljø.

I perioden fra indflytningen i 1991 til 2006 havde lejeren og andre af ejendommens lejere benyttet gården til parkering af deres biler. På tilsvarende vis havde lejernes gæster benyttet gården til parkering. Under sagen blev det forklaret, at ejendommens skiftende lejere havde benyttet gårdmiljøet til parkering tilbage fra midten af 1950erne.

I 2006 påbegyndte udlejer en renovering af gården, og i den forbindelse forbød udlejer parkering i gården. Efter renoveringens afslutning fastholdt udlejer, at gården ikke måtte benyttes til parkering, hvilket fik lejeren til at anlægge sagen. Den nuværende udlejer og ejer erhvervede ejendommen i 1997.

Som hovedregel kræves der en aftale med ejeren af en fast ejendom, hvis nogen skal opnå rettigheder over denne ejendom – eksempelvis ret til parkering i gården. Et af sagens hovedtemaer var, om hovedreglen kan fraviges, hvis udlejer gennem en længere periode har accepteret lejerens adfærd.

Lejeren anførte, at retten til parkering for beboerne med tiden var blevet knyttet til selve lejeforholdet. Udlejeren havde med sin stiltiende accept af beboernes parkering i gården indvilget i, at retten til parkering var en del af lejeforholdet. Da parkeringsretten var en del af lejeforholdet, var den ifølge lejeren også beskyttet mod enhver uden tinglysning efter lejelovens regler. Det forhold, at udlejer først i 1997 havde erhvervet ejendommen, var derfor uden betydning.

Udlejeren anførte, at spørgsmålet om beboernes rettigheder måtte afgøres på baggrund af den skriftlige lejekontrakt. Lejekontrakten indeholdt ikke en ret til parkering i gården. Ejendommens husorden gav heller ikke rettigheder af denne type og endelig afviste udlejer, at der var indgået mundtlig aftale herom.

Højesteret gav udlejer medhold

Boligretten og Østre Landsret mente begge, at lejer havde opnået en ret til at parkere i gårdmiljøet. Boligretten begrundede sin afgørelse med, at der var opnået en kollektiv brugsret igennem de mange års parkering i gården siden 1950erne. Det var ikke afgørende, om der var indgået en udtrykkelig aftale herom.

Da lejeren i 1991 var flyttet ind i ejendommen, blev han ikke særskilt gjort opmærksom på, at han ikke ville være omfattet af denne kollektive brugsret. Derfor var han på lige fod med andre indtrådt i retten til at parkere i gården. Brugsretten var gældende over for den nye udlejer, da en lejers brugsret er gyldig mod enhver uden tinglysning efter lejelovens regler.

Højesteret nåede til et andet resultat. Højesteret slog fast, at en lejers brugsret som udgangspunkt kun omfatter de lokaler og de fællesfaciliteter, der fremgår af lejekontrakten, og der må kræves særlige holdepunkter, hvis lejer herudover skal anses for aftaleretligt at have fået brugsrettigheder i lejeforholdet. Højesteret mente ikke, at den stiltiende accept indebar, at der var tildelt en brugsret til parkering som en del af lejeforholdet.

Med ovenstående højesteretsdom in mente kan det konkluderes, at udlejer i de fleste tilfælde kan begrænse lejerens brugsret til, hvad der følger af lejekontrakten.