Realkreditten: Bidragssatserne kan meget vel have nået toppen

Danske realkreditkunder kan meget vel slippe for at få yderligere bidragsstigninger på boliglån ud over de allerede annoncerede. Konkurrencen er nemlig spidset til, siger flere realkreditbosser. I så fald må bankkoncernerne æde eventuelle kommende omkostninger selv, hvilket gør deres realkreditforretning endnu mindre lønsom.

Foto: Sophia Juliane Lydolph. Peter Lybecker, adm. direktør for Nordea Danmark
Læs mere
Fold sammen

Enhver borger med et realkreditlån har de seneste år gentagne gange hørt, at bidragssatserne på deres lån stiger, fordi kommende kapitalkrav gør det dyrere for realkreditselskaberne at formidle lånene. Og næppe er prisstigningerne gennemført, før nye stigninger bliver bebudet.

Men med de seneste annoncerede prisstigninger har bidragssatserne muligvis nået toppen i denne omgang.

Sådan lyder det nu fra flere topchefer i de største danske banker og realkreditselskaber.

De seneste bidragsstigninger fra Totalkredit og Nordea Kredit har været begrundet med, at der er skrappere kapitalkrav på vej. De såkaldte Basel IV-krav risikerer ifølge realkreditinstitutternes og bankernes brancheorganisationer at få den konsekvens, at danske banker og realkreditinstitutter skal rejse i omegnen af 130 mia. kr. i yderligere kapital.

Det danske realkreditmarked består hovedsageligt af fire aktører, Nykredit-koncernen, herunder Totalkredit, Danske Bank-koncernen, herunder Realkredit Danmark, Nordea-koncernen, herunder Nordea Kredit samt Jyske Bank-koncernen, herunder BRFkredit.

BRFkredit har som den eneste af de fire ikke annonceret højere bidragssatser i år, og samtidig har Jyske Bank succes med at sælge realkreditlignende boliglån i banken. Dermed er Jyske Bank-koncernen i øjeblikket i høj grad med til at øge konkurrencen på realkreditmarkedet, og netop konkurrence kan blive en stopklods for yderligere bidragsstigninger i den kommende tid, mener Peter Lybecker, adm. direktør for Nordea Bank Danmark.

»Det er svært for nærværende at tro, at der kommer højere priser på realkreditlån. Med henblik på blandt andet de stigende kapitalkrav kan man godt argumentere for yderligere prisstigninger, men jeg ser ikke, at der er rum for, at man konkurrencemæssigt lige nu kan tro på, at bidragssatserne skal højere op,« siger Peter Lybecker.

Ikke behov for at hæve priserne

Jyske Banks topchef, Anders Dam, har tidligere sagt, at koncernen har kapital til at modstå kommende kapitalkrav i det omfang, som Jyske Bank forventer, at de vil blive gennemført. Dermed behøver koncernen altså ikke at hæve priserne på den baggrund, men kan fortsætte med lave, konkurrencedygtige priser.

Carsten Tirsbæk, adm. direktør i BRFkredit, bekræfter da også, at der skal ekstraordinært store krav til, før det bliver nødvendigt at hæve priserne.

»Hvis vores omkostninger til kapital stiger betragteligt, så får det selvfølgelig en effekt, også for kunderne i vores koncern. Men vi har besluttet, at vi vil være konkurrencedygtige, og vi ligger over hele spektret af boliglånsprodukter blandt de billigste. Det tror jeg, at man vil blive ved med at se os gøre,« siger Carsten Tirsbæk.

Heller ikke Realkredit Danmark har nødvendigvis behov for at hæve priserne i den kommende tid som følge af stigende kapitalkrav. Dette var da heller ikke begrundelsen, da Danske Bank-datterselskabet i maj annoncerede prisstigninger på en række låntyper. Begrundelsen var i stedet at tilskynde kunderne til at gå fra de korte flekslån til de fastforrentede lån.

Realkredit Danmark-direktør Carsten Nøddebo vil ikke oplyse, om koncernen er færdig med at hæve priserne på realkreditlån.

»Jeg vil ikke gætte på, hvordan fremtidens priser i realkreditten bliver. Det afhænger af rigtigt mange faktorer, herunder blandt andet ny regulering, som vi på nuværende tidspunkt ikke kender omfanget af,« siger Carsten Nøddebo.

Også Nykredit holder kortene tæt til kroppen: »Vi kommenterer ikke fremtidige priser. Men jeg er overbevist om, at vi også på sigt vil være en attraktiv långiver for danske boligejere og erhvervsdrivende i hele Danmark. Særligt, når vi får introduceret vores fordelsmodel KundeKroner,« siger Dan Sørensen, bankdirektør og direktør for kapital i Nykredit.

Realkreditten mindre lønsom end banker

Hvis konkurrencen fremover forhindrer realkreditselskaberne i at hæve priserne, vil de selv skulle holde for, såfremt omkostningerne til kapital stiger yderligere. Det vil betyde, at realkreditdriften vil blive mindre lønsom. En lønsomhed, der i forvejen er forholdsvis lav.

Det ses på nøgletallet egenkapitalforrentning, der udtrykker den rente, som ejerne af en virksomhed får for at have investeret sine penge i virksomheden. Opfattelsen blandt storbankerne er, at de gerne skal opnå en tocifret egenkapitalforrentning.

Eksempelvis har Danske Bank en målsætning om en egenkapitalforrentning på 12,5 procent i 2018, men realkreditselskaberne – herunder Danske Bank-datterselskabet Realkredit Danmark – ligger generelt på et lavere niveau afkastmæssigt.

Udenlandske bankanalytikere har over for danske finanskoncerner udtrykt undren over, at afkastet på realkreditforretningerne ikke er større. Ifølge Thomas Eskildsen, der er bankanalytiker i Jyske Bank, afspejler det forholdsvis lave afkast, at risikoen er lav. Ser man eksempelvis på tabene på realkreditudlån under finanskrisen, var de langt mindre end tabene på bankudlånet.

Selv om realkreditinstitutterne løbende bliver mere effektive og dermed sparer på administrative omkostninger, hvilket forbedrer indtjeningen, forventer Thomas Eskildsen ikke, at realkreditinstitutterne kan komme til at give meget bedre afkast.

»Jeg har svært ved at se en realkreditforretning komme op og levere over ti procent i egenkapitalforrentning. Det skal være under virkeligt gunstige forhold, hvor der er medvind på cykelstien, hvis det skal kunne lade sig gøre. Man skal have tilbageførsler på nedskrivninger, man skal have et stigende renteniveau og så videre. Der skal være medvind på alle fronter, for at det kan lade sig gøre. Historisk set har de ikke været i stand til at komme derop,« forklarer Thomas Eskildsen.

Spørgsmålet er så, hvorfor bankerne gider at binde en masse kapital i realkreditforretningen, når denne ikke forrenter investeringen særligt godt. Forklaringen er dels den lave risiko, dels at boliglånet ofte er indgangen til en kunde, som banken efterfølgende kan lave flere forretninger med.

I sidste ende kan konsekvensen blive, at realkreditinstitutterne vælger at begrænse realkreditudlånet, siger Peter Lybecker.

»Det er en mulighed, at man kunne lade være med at låne lige så meget ud fremover. Men lad os nu se, hvilket udspil der kommer, hvad konkurrencen tilsiger, og hvad myndighederne siger, før vi tager stilling til, hvad vi vil gøre. Jeg vil ikke spekulere i det her for nærværende,« siger Peter Lybecker.