Realkreditlånets pris stiger mere end tabene kan begrunde

Boligejerne har oplevet stribevis af prisstigninger på deres realkreditlån med henvisning til, at realkreditinstitutterne skal polstres bedre. Men Danske Bank indkasserede to mia. kr. i udbytte fra sit realkreditselskab sidste år, og nu spørger flere, om prisstigningerne reelt går til at styrke realkreditsektoren.

Foto: Torben Christensen Fold sammen
Læs mere

Danske boligejere har over de seneste år oplevet stigende priser på deres realkreditlån, med henvisning til at realkreditinstitutterne skal polstres bedre mod tab og dermed give boligejerne en større sikkerhed. Men langtfra alle de stigende indtægter hos realkreditinstitutterne går til at opbygge reserver. I flere tilfælde er en del af pengene sendt videre til bankerne og i sidste ende aktionærerne i form af udbytte.

Danske Banks realkreditselskab Realkredit Danmark (RD) står forrest i skudlinjen af kritik, fordi banken sidste år indkasserede to mia. kr. i udbytte fra realkreditselskabet.

»Det er grotesk, når de siger, at bidragssatser skal konsolidere realkreditselskaberne, og de samtidig kører store beløb over i bankerne som f. eks. fra RD til Danske Bank. Og så er der Nykredit/Totalkredit, hvor pengeinstitutterne får en andel af bidragsforhøjelserne. Så man kan tænke over, om forhøjelserne sker for at konsolidere realkreditsektoren eller bankerne,« siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet. Ifølge en gennemgang af realkreditsektorens regnskaber er indtægterne fra bidragssatserne sat i forhold til sektorens samlede udlån steget med 0,20 procentpoint – svarende til en stigning fra godt ti til knap 17 mia. kr. Samtidig er tabene i sektoren, som bidragssatser oprindeligt skulle dække, kun steget 0,07 procentpoint – altså en tredjedel så meget som bidragsindtægterne.

Når de stigende indtægter kanaliseres videre til bankerne, sker det i RDs tilfælde som udbyttebetaling til hovedaktionæren, mens det i Nykredit/Totalkredit sker ved, at omkring halvdelen af bidragsindtægterne sendes videre til de 65 lokale og regionale pengeinstitutter, der leverer kunder til realkreditinstituttet.

Dermed ender en stor del af bidraget i banker som Sydbank, Spar Nord og Arbejdernes Landsbank, der ikke selv har nogen selvstændig realkreditforretning at polstre.

Til gengæld nedbringer konstruktionen risiko og behov for polstring kraftigt for Nykredit/Totalkredit, påpeger seniorrådgiver Lars Krull fra Aalborg Universitet.

»De tab, der ligger i belåningsintervallet 60 til 80 pct., kan Totalkredit modregne i provisionerne til bankerne. Så det skal gå meget galt, hvis man ikke kan få 60 pct. af en boligs værdi ind igen,« siger han.

Professor ved CBS Finn Østrup var en af eksperterne, der som medlem af det såkaldte Rangvid-udvalg udarbejdede en rapport om finanskrisen og dens årsager. Og han er også kritisk over for den argumentation, realkreditsektoren har brugt for at sætte priserne op.

»De bruger ikke bidragsstigningerne kun til at polstre sig. Der er da sket en stigning i egenkapitalerne, men en del af det går også til banken. Fra en samfundsmæssig synsvinkel kan man sige, at det også er godt med en bedre polstring af banken, men det er synd for realkreditkunderne, der er med til at finansiere bankens polstring. Det kan man diskutere moralsk,« siger Finn Østrup.

Han er endnu mere kritisk over for, at det er realkreditlånerne, der skal finansiere en bedre polstring af realkreditinstitutterne.

»Det er meget vigtigt at påpege, at man også kunne bede de finansielle virksomheder om at rejse mere kapital selv. Det var også en mulighed fremfor at lade de nuværende kunder betale,« siger Finn Østrup og påpeger, at det eneste af de fire største realkreditinstitutter, der nu ikke er ejet af en bank, Nykredit, også fik mulighed for at optage mere ansvarlig kapital via finansmarkederne gennem en lovændring i april i år.

Carsten Nøddebo, adm. direktør i Realkredit Danmark, forsvarer udbyttet til moderbanken med, at det letter afkastkravet til realkreditselskabet.

»Al kapital skal jo lønnes, uanset hvor den kommer fra. Danske Banks aktionærer ville jo ikke stille kapital til rådighed, hvis jeg ikke lønnede den. Hvis jeg havde de to mia. kr. mere liggende i kassen, så ville Danske Banks aktionærer forvente, at jeg forrentede dem. Så det var fornuftigt at udbetale dem, så mine samlede kapitalomkostninger blev lavere,« siger han.

Direktør i BRFkredit Lars Waalen Sandberg forsvarer også de forhøjede bidragssatser med forøgede krav til kapitalen og mener, at det i sidste ende kommer kunderne til gode i form af de lavere renter, som en høj kapitalstyrke i realkreditinstitutterne sikrer.

»Nogle betaler nok mere i bidrag, men det gør de jo, for at vi kan bevare vores høje rating i realkreditinstitutterne, som er AAA. Og dermed kan vi have udlånsrenter på under en halv procent. Vi har jo renter, der ligger under visse landes statslånerenter, og det har vi i kraft af, at institutterne er stærke. Og det kan man ikke helt skille ad. Det stærke i systemet er, at der er tillid til, at vi betaler vores obligationsejere. Og det gør, at vi kan låne utroligt billigt. Men årsagen, til at vi kan betale, er jo, at vi har noget egenkapital, som stiller op og betaler regningerne, når det går galt,« siger han. I BRFkredits tilfælde er egenkapitalen fra 2009 til 2013 vokset med 6,5 procent, mens bidragsindtægterne er vokset med knap 36 procent, og det samlede realkreditudlån er faldet med 7,5 procent.