Rådgivning er ikke håndværk

En række rådgivningsydelser tæller ikke med, når man skal vurdere, om salg af en ejendom er en momspligtig ny bygning.

Foto: Christian Als. Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent.
Læs mere
Fold sammen

Som udgangspunkt er salg af fast ejendom momsfritaget. Denne momsfritagelse gælder imidlertid ikke ved levering af en ny bygning, hvad enten bygningen leveres med eller uden tilhørende jord.

Reglerne om momspligt for levering af nye bygninger og byggegrunde trådte i kraft 1. januar 2011. Loven har kun virkning for nye ejendomme, hvor byggeriet er påbegyndt efter lovens ikrafttræden.

Som »nye bygninger« anses både nyopførte bygninger og bygninger, hvorpå der i væsentligt omfang er udført til- og ombygningsarbejder.

Baggrunden for, at væsentligt ombyggede bygninger sidestilles med nyopførte ejendomme er, at en bygning, som sættes til salg efter en væsentlig til- og ombygning, i praksis vil være i direkte konkurrence med nyopførte ejendomme.

Afgørende for provenuet

Hvis væsentligt ombyggede ejendomme var momsfritagne, ville dette medføre en »skævvridning« i forhold til momspligtige nyopførte ejendomme.

Ved opførelse og salg af boligejendomme til private og andre ejendomme, hvor køberen ikke kan løfte momsen af købet, har det selvsagt stor betydning for sælgerens provenu, om ejendommen kan sælges med eller uden moms.

Afgørelsen af, om der er tale om væsentlige til- og ombygningsarbejder afhænger af værdien af til- og ombygningsarbejdet set i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. Her skal man holde tungen lige i munden: til- og ombygningsarbejder anses for væsentlige, såfremt værdien (eksklusive moms) af sådanne arbejder overstiger 50 procent af den offentlige ejendomsvurdering med tillæg af arbejderne (hvis der alene leveres en bygning) eller 25 procent af den nævnte værdi (hvis der leveres en bygning med tilhørende jord).

Hvis salgsprisen for ejendommen er højere end den offentlige ejendomsvurdering, kan den afgiftspligtige sælger imidlertid anvende salgsprisen som referenceramme.

I relation til momspligten ved levering af bygninger, hvorpå der er udført til- og ombygning i væsentlig omfang, vil salg af en ejerlejlighed som udgangspunkt blive anset som levering af en bygning med tilhørende jord, og dermed omfattet af 25-procentsreglen.

Hvad er til- og ombygningsarbejder?

Ved opgørelse af værdien af til- og ombygningsarbejder medregnes den normale værdi af virksomhedens eget arbejde og materialer vedrørende ombygningen tillagt almindelig avance og værdien (eksklusive moms) af det håndværksarbejde med videre, som virksomheden har fået leveret fra andre leverandører.

I et nyere bindende svar spurgte en virksomhed nærmere ind til, hvad der var omfattet af »håndværksarbejde med videre« – nærmere bestemt, hvorvidt udgifter til arkitekter, ingeniører og andre rådgivere skulle medregnes ved beregningen af værdien af til- og ombygningsarbejderne.

Virksomheden spurgte endvidere ind til, hvorvidt udgifter til nedrivning skulle medregnes ved beregningen.

Udvidelse og ændring

Skats konklusion – som Skatterådet tiltrådte – var, at de omfattede »håndsværksarbejder«, som skulle medregnes ved beregning af til- og ombygningsarbejderne var arbejder, der bestod i udvidelse og ændring (ombygning) samt tilbygning til en eksisterende bygning med henblik på at tilpasse den til en eksisterende eller ændret anvendelse.

Det afgørende er således, hvorvidt den pågældende arbejdsydelse aktivt ændrede den faste ejendom.

Med denne sondring in mente konkluderede Skat således, at nedrivningsarbejder udgør en arbejdsydelse (håndværksarbejde), der aktivt ændrer den faste ejendom, og som derfor skal medregnes i værdien af til- og ombygningsarbejdet.

Omvendt skal udgifter til arkitekter, ingeniører og andre rådgivere ikke medregnes i til- og ombygningsarbejderne, idet disse arbejder – i hvert fald ikke direkte – aktivt ændrer på den faste ejendom.

Advokater tæller heller ikke med – selv om de selvfølgelig er helt nødvendige for et vellykket ombygningsprojekt.