PKA investerer 400 mio. i newyorker-lejligheder

Pensionskassernes Administration (PKA) har netop investeret 400 mio. kr. i boligmarkedet i USA – hvilket må siges at være at gå imod strømmen. Pengene er investeret i lejeboliger midt på Manhattan i New York.

Dette grønne og populære midt på Manhattan har nu danske PKA som medejer. Stuyvesant Town somt søsterbegyggelsen Peter Cooper Village består til sammen af 56 bygninger emd 11.2500 lejligheder og har mere end 25.000 beboere. Fold sammen
Læs mere
Pensionskassernes Administration (PKA) trodser nedturen på det amerikanske boligmarked, der er hårdt ramt af subprime-lån-nedturen og den medfølgende finanskrise.

PKA A/S har netop valgt at investere cirka 400 mio. kr. af medlemmernes pensionsmidler i godt 11.250 lejeboliger på Manhattan, New York. Her er PKA gået sammen med en række andre, udenlandske investorer om at opkøbe den meget store boligportefølje.

PKAs andel i investeringen udgør fire procent. Lejlighederne er beliggende i to af Manhattans største og mest markante ejendomskomplekser, Peter Cooper Village og Stuyvesant Town. De to komplekser støder op til hinanden og dækker et meget stort område på det sydøstlige Manhattan, omkranset af East River, 1st. Avenue, samt 14th. og 23rd. Street.

Komplekset er opført lige efter Anden Verdenskrig i perioden 1945-1949 – og kendes af enhver New York’er. Det er et meget familievenligt område, og netop de to ejendomsområder er kendetegnet af, at beboelserne har plads til masser af grønne områder.

Investeringen foregår via fonden “Peter Cooper Village - Stuyvesant Town Partners”, hvor medinvestorerne bl.a. er henholdsvis amerikanske, engelske og japanske pensionsfonde. Ejendommen blev erhvervet af fonden i oktober 2006 fra den amerikanske pensionsfond Metlife (Metropolitan Life Insurance Company) for en pris på små 36.000 kr. pr. kvadratmeter, svarende til den aktuelle pris på ejerlejligheder i København K.

Satser på udlandet
PKA har i øjeblikket en samlet formue på cirka 114 mia. kr., og investeringer i ejendomme udgør cirka 13,4 mia. kr. Heraf er langt størsteparten investeret i danske ejendomme. Men efter et nyligt strategiskifte har PKA investeret cirka 1,4 mia. kr. i udenlandske ejendomme.

»Nogle af pensionskasserne i PKA-samarbejdet er meget gamle og har tradition for at investere i danske ejendomme. Men som det er tilfældet inden for alle aktiver, kigger vi os hele tiden om efter nye investeringsmuligheder, og siden 2005 er vi begyndt at investere i udenlandske ejendomme,« forklarer ejendomschef i PKA Nikolaj Stampe.

Derfor har PKA som en af de få danske pensionskasser allerede ejendomsinvesteringer spredt over USA via en fond, der primært satser på erhvervsejendomme. Desuden har PKA investeret indirekte i en vesteuropæisk ejendomsfond. Begge investeringer blev foretaget i 2005 – og de to fonde udgør til sammen en investering på cirka 600 mio. kr.

PKA har også sammen med en række andre danske pensionsselskaber investeret cirka 400 mio. kr. i britiske kontorejendomme via selskabet Britannia Invest. Den aktuelle investering i USA er første gang, at pensionskassen investerer i boligejendomme i USA. Og det er udtryk for, at man nu har justeret investeringsstrategien

Forventer højt afkast
Nikolaj Stampe forklarer den strategiske beslutning om at investere mere direkte i et konkret projekt med, at boligmarkedet på Manhattan er et af de mest eftertragtede i hele USA.

»Manhattan er et spændende marked, fordi efterspørgslen efter boliger her altid vil være høj. Vi har analyseret markedet, og vi anser det for at være en god og sikker investering. Og vi afdækker løbende valutarisikoen, så vi er ikke ramt af den faldende dollar,« siger Nikolaj Stampe.

Han tilføjer, at PKA forventer et årligt afkast på 10 procent på investeringen. Det svarer altså til, at der årligt vil blive mindst 40 mio. kr. i afkast på New York-boligerne til gavn for de cirka 214.000 medlemmer af PKA. Medlemmerne er især kvinder, som er ansat i den offentlige social- og sundhedssektor og hos kommunerne.

Medlemmerne kan nu se frem til et godt afkast på Manhattan – hvis udviklingen går, som man håber. Forretningsmodellen bygger på at skabe værdi ved at modernisere lejlighederne.

»I forvejen er cirka 25 procent af lejlighederne moderniserede. Og vi fortsætter med at modernisere, efterhånden som lejlighederne bliver frigjort,« forklarer Nikolaj Stampe.

»Man regner med, at cirka 6-8 procent bliver frigjort pr. år. Inden moderniseringen er den månedlige, omkostningsregulerede leje cirka 7.150 kr. for en gennemsnitslejlighed på 90-100, mens markedslejen for en lejlighed efter modernisering udgør omkring 19.000 kr. Det koster cirka 300.000 kr. at modernisere en lejlighed.«

Spændende historie
De sammenhængende boligbebyggelser Peter Cooper Village og Stuyvesant Town er et af de mest kontroversielle private boligbyggerier fra tiden efter Anden Verdenskrig.

Stuyvesant Town blev planlagt i 1943. De første lejere flyttede ind i den først opførte bygning den 1. august 1947. Det var meget symbolsk to amerikanske krigsveteraner og deres familier. Bebyggelsen var fra starten tiltænkt middelklassen, og boligkomplekset blev navngivet efter den sidste general–direktør i New Amsterdam, Peter Stuyvesant, hvis gård var placeret på jordstykket i det 17. århundrede. I slutningen af 1800-tallet blev området kendt som benzin-distriktet, fordi gaderne blev domineret af et stort antal benzinstationer.

De utætte tanke gjorde området usikkert – sammen med gadebander kendt under navne som “The Gas House Gang”. Men takket være opførelsen af East River Drive blev udviklingen vendt. I 1930erne var benzintankene borte – og området lignede resten af Manhattan.

For at få plads til at opføre Stuyvesant Town, måtte man nedrive 18 eksisterende boligblokke med i alt 600 bygninger, som husede 3.100 familier, 500 butikker samt en række små fabrikker. I alt blev 11.000 personer tvunget til at flytte fra området. I 1945 omtalte New York Times tvangsflytningen som den største og mest opsigtsvækkende i New Yorks historie.

Stuyvesant Town samt søsterbebyggelsen Peter Cooper Village består til sammen af 56 bygninger med 11.250 lejligheder og har mere end 25.000 beboere.