PFA vil købe ejendomme for 5 milliarder kroner

I år vil PFA Pension skrue op for købet af ejendomme, og med tegn på sundere økonomi kan lidt højere risici på nogle projekter sikre bedre afkast. Stort projekt i København er på bedding.

Ejendommen her på Store Strandstræde ved Nyhavn indgår i en portefølje af slidte erhvervsbygninger, Risikoen er lidt større, men renoveringen og »løftet« af ejendommene skulle over tid sikre PFA et højere afkast. Fold sammen
Læs mere
Foto: Nikolai Linares
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Ny investeringsrekord, flere penge til udlandet og lidt mere risiko på bøgerne.

Sådan lyder de overordnede budskaber for investeringerne i 2014 fra Michael Bruhn, ejendomsdirektør i PFA Pension.

Selv kalder han det blot en justering af den strategi, han var med til at lægge som nytiltrådt for et års tid siden. Men der bliver spidset ører, når landets største private pensionstank på over 400 mia. kr. udsender signaler om investeringsplanerne. 

»Vi har dybe lommer«

Først og fremmest skruer Michael Bruhn og PFA Pension yderligere op for investeringerne i fast ejendom, som ved nytår udgjorde en snes milliarder eller rundt regnet fem pct. af den samlede formue.

Andelen skal egentlig fordobles, men det kan være svært at nå på kort tid, bl.a. fordi PFA løber stærkt i disse år – på fire år er formuen vokset med over 150 mia. kr., selv om selskabet er modent og dermed har mange kunder, som får udbetalt pension.

»Sidste år disponerede vi 4,7 mia. kr. og nåede op på cirka 20 mia. i ejendomme. I år skal vi ramme fem mia. og gerne mere. Vi har dybe lommer,« siger Michael Bruhn.

Han understreger, at PFAs ret lille ejendomsorganisation fortsat skal have god føling med alle investeringer og projekter, så derfor er der grænser for, hvor højt væksttempoet kan blive.



For nylig afhændede PFA sin interne administration til Datea som led i kursen om at være investor i ejendomme og ikke administrator.

Når PFA Pension og en del andre pensionskasser skruer op for investeringerne i mursten, hænger det især sammen med, at afkastet fra obligationer gennem flere år har været historisk lavt. Det øger interessen for det fornuftige, langsigtede og normalt stabile afkast, som bygninger kan sikre.

På udkig i udlandet

Samtidig skal udlandet fylde mere end de nuværende cirka 20 pct. af investeringerne i ejendomme. Dels fordi det for en stor investor kan være svært at finde tilstrækkeligt med danske projekter, dels fordi PFA vurderer, at USA og Europa har en vis økonomisk fremgang, mens det kniber med at få gang i hjulene herhjemme, hvor stadigt flere kontorer står tomme.

: »Lejeudviklingen ser ikke specielt spændende ud i Danmark. I år ser Tyskland, England og USA spændende ud, og i næste lag kommer Norden og resten af eurozonen. Asien kan være fornuftigt nok, men frem for at vi skal sætte os ind i en masse asiatiske forhold, kan vi plukke nogle meget lavthængende frugter tættere på,« siger Michael Bruhn. 

Jagter slidte ejendomme

Endelig går PFA efter lidt mere risiko i sine ejendomsinvesteringer.

»Man er nødt til at løbe en lidt højere risiko for at få mere i afkast, og det tør vi gøre, fordi markederne er i bedring. Uden at det går over gevind, bevæger vi os lidt længere ud på risikokurven,« siger Michael Bruhn. Han forklarer det med afsæt i den udbredte risikoinddeling med »core«, »core plus«, »value add« og »opportunistic«.

Her er »core« f.eks. fuldt udlejede kontorbygninger på gode adresser og med lange lejekontrakter – altså meget lav risiko, men også begrænset afkast fordi den slags ejendomme typisk koster en del.

De øvrige trin omfatter bygninger, som har en vis tomgang, en knap så god beliggenhed eller er så nedslidte, at de kræver større ombygninger – eller helt jomfruelige projekter, der kræver byggestyring og jagt på de første lejere.

»PFA har ligget meget højt i »core«, cirka 77 pct., og den andel vil vi gerne have sænket lidt til omkring 65 pct. Hovedparten af resten skal så ligge i »core plus« og »value add«,« forklarer han.

Og dé investeringer kan placeres såvel herhjemme som i udlandet. I sommer overtog PFA, sammen med udviklingsfirmaet Thylander, den såkaldte Absalon-portefølje af københavnske ejendomme, der var strandet hos Nykredit. Bygningerne blev handlet for en lille milliard og trænger til en kærlig hånd, både hvad angår vedligehold og lejere. De skal nu gradvis renoveres og sættes i stand, så nye lejere kan trækkes til lokalerne med cafeer, butikker og kontorer – og andre steder skal erhvervslokaler bygges om til boliger, der generelt går som varmt brød i hovedstaden. 

Lun på logistik

Også i udlandet kan det komme på tale at købe slidte ejendomme, istandsætte eller ombygge dem og jagte nye lejere.

»Det sikrer et helt andet lejeniveau. Vi vil primært se på de store byer og på kontorer. Der kan også blive en smule detailhandel og nogle steder hoteller,« siger PFA-chefen.

Logistikejendomme er også rykket lidt højere op på PFAs liste – her er afkastet typisk højere end for kontorer. Men hvis lejeren lukker eller flytter, står den slags bygninger ofte tomme et stykke tid.

Sidste år købte PFA sig ind i en svensk logistikfond, som bl.a. kommer til at eje det nye, store grønttorv i Høje-Taastrup.

Andre hjemlige investeringer er et stort kontorbyggeri på Redmolen på Nordhavn, hvor PFA måske selv får nyt hovedsæde, og – formentlig – et kommende butikscenter i Esbjerg, udviklet af TK Development.

Desuden er PFA medejer af flere projekter, deriblandt to snart ombyggede kontorsiloer på Nordhavn samt kontortårne på den tidligere Scala-grund over for Tivoli. Mere langsigtet er PFA medejer af Carlsbergbyen og af Refshaleøen, hvor de gamle værftsarealer med tiden skal inddrages i den københavnske byudvikling. 

Stort boligprojekt tæt på

PFA trak sig ud af boliger lige før finanskrisen og er fortsat »enormt selektiv«. Dog bliver nogle af Absalon-ejendommene omdannet til lejligheder, ligesom det store Redmole-byggeri omfatter boliger.

Og så løfter Michael Bruhn lidt af sløret for en mulig investering i hovedstadsområdet i en portefølje med erhvervslokaler på hele 70.000 kvm, hvoraf en del måske skal omdannes til 35.000 kvm boliger. Afhængig af den endelige udformning kan der blive tale om samlede investeringer på over en milliard kroner.