Pensionsmidler i ejendomme

Pensionsmidler kan bruges til investering i ejendomsselskaber, også selv om investoren har mulighed for at leje sig ind i selskabets ejendomme.

Søren Lehmann Nielsen, Advokat Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Pensionsopsparingen er for mange danskere en meget væsentlig del af deres formue. Dermed opstår selvfølgelig et naturligt ønske om at optimere pensionsopsparingen og få så højt et afkast som muligt.

Investering med pensions­midler er reguleret ganske indgående, ikke mindst fordi pensionsmidler beskattes mere lempeligt end almindelig opsparing. Dels er der (med visse beløbsbegrænsninger) fradragsret i den skattepligtige indkomst ved indbetaling på ratepensioner og livrenter. Dels beskattes afkast på pensionsopsparingen mere lempeligt (15 procent) end både personlig indkomst (op til 56 procent), personers aktieindkomst (op til 42 procent) og selskabers indkomst (24,5 procent). Til gengæld beskattes pensionsafkastet igen, når det trækkes ud.

Investering i unoterede selskaber

Traditionelt har pensionsopsparing kun kunnet anvendes til at investere i relativt »sikre« og gennemsigtige aktiver, såsom statsobligationer, realkreditobligationer og børsnoterede aktier.

I 2005 indførte man imidlertid mulighed for også at investere i såkaldte unoterede aktier og anparter, altså aktier og anparter i selskaber, som ikke er børsnoterede. Disse unoterede selskaber skal ikke opfylde samme strenge krav til oplysning af investorerne og selskabsstyring som de børs­noterede.

Grundlæggende er der to krav til investering i et unoteret selskab: Investeringen skal være på mindst 100.000 kr., og investoren må ikke eje mere end 25 procent af selskabet. Samtidig er der en begrænsning på, hvor stor en del af pensionsopsparingen der maksimalt kan benyttes til investering i unoterede aktier/anparter.

Af en opsparing under to mio. kr. må højst 20 procent benyttes til investering i unoterede aktier/anparter. For opsparing mellem to og fire mio. kr. er grænsen 50 procent og for opsparing over fire mio. kr. er grænsen 75 procent.

Investering i ejendomsselskaber

For privatpersoner, der ønsker at investere i unoterede ejendomsselskaber, har særligt ét krav til investering med pensionsmidler haft interesse. Det er nemlig ikke tilladt at benytte pensionsmidler til at investere i selskaber, der har som formål at give »brugsrettigheder, rabatter eller lignende rettigheder« i det pågældende selskab.

Lovgivers synspunkt har været, at sådanne særlige rettigheder nødvendigvis vil være med til at begrænse det afkast, der ville have været i selskabet uden de pågældende rettigheder. Et lige så væsentligt synspunkt har givetvis været, at investering med pensions­midler ikke skal kunne give særlige fordele allerede på investeringstidspunktet, når tanken med de lempelige skatteregler på området netop er, at pensionen først skal trækkes ud, når pensionsalderen nås.

Spørgsmålet er således, om man kan investere i et selskab, som ejer den ejendom, som man selv bor til leje i.

Nylig afgørelse om ferieboliger

I en ny afgørelse har Skatterådet taget stilling til spørgsmålet om den skattemæssige behandling ved investering i ferieboliger med pensionsmidler. Skatterådet spurgte ved samme lejlighed Finanstilsynet om dets fortolkning af reglerne.

Både Skatterådet og Finanstilsynet nåede frem til, at en privat investor, som får mulighed for at benytte en bestemt feriebolig i bestemte perioder af året mod betaling af sædvanlig markedsleje, ikke er med til at udhule ejendomsselskabets afkast. En sådan rettighed betragtedes ifølge Skatterådet imidlertid ikke som en »brugsrettighed, rabat eller lignende rettighed«, og var ikke til hinder for, at investor kunne investere i ejendoms­selskabet med sine pensions­midler.

Afgørelsen omhandler konkret ferie­boliger, men kan formentlig udtrækkes til alle tilfælde, hvor en investor i et unoteret ejendomsselskab har mulighed for at leje ejendomsselskabets lejligheder. Det grundlæggende krav synes blot at være, at investoren betaler markedsleje.

Når der er tale om sædvanlige bolig­udlejningsejendomme underlagt reglerne om maksimalleje i midlertidig bolig­reguleringslov, må man gå ud fra, at markeds­lejen normalt er den højeste leje, som lovligt kan opkræves.