Pas på paniklån på pantebrevsmarkedet

Enkelte pantebrevsselskaber låner kunderne penge til op over skorstenen, men lånene er alt for ofte på urimelige vilkår, advarer økonomiske rådgiver og pantebrevsbørs.

Penge mellem hænderne er en rar fornemmelse. Men det kan blive en dyrt når pengene skal betales tilbage. Fold sammen
Læs mere
Foto: Bent Midstrup
»Vi hjælper, når andre siger nej.«

De låner boligejere penge til op over skorstenen, men rådgivningen halter, og renten stiger i det skjulte. Det grå marked for pantebreve, hvor økonomisk nødlidende stifter ny gæld til urimelige vilkår, lever stadig.

»Der har været en periode med masser af friværdi og forbrugsfest. Det får nogle forretningsfolk til at begynde at lave pantebrevslån på en mindre pæn måde,« siger Michael Vennick, direktør for Dansk Pantebrevsbørs, en af landets største formidlere af pantebreve.

Grove pantebrevslån
Pantebrevsbørsen afviser løbende forretningsfolk, der henvender sig med pantebreve, hvor vilkårene kan presse boligejerens økonomi i knæ. Men det lykkedes tilsyneladende alligevel at få afsat pantebrevene.

Privatøkonomisk rådgiver Kim Valentin møder stadig de grove pantebrevslån hos sine kunder.

»Ud over en ofte høj rente, lider låntageren et stort kurstab fra start af og en overkurs på indfrielsen af lånet,« siger Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg.

Pantebrevsselskaberne reklamerer med fast rente helt ned til under seks pct. Men afregnes pantebrevet i en lav kurs, betyder det, at kunden betaler renter af et væsentligt større beløb, end det udbetalte.

Udgifterne til pantebrevslånet kan løbe yderligere løbsk, når kunderne vil ud af lånet.

Indfrier til overkurs
Til forskel for et realkreditslån, kan låntageren nemlig ikke indfri lånet til en markedskurs, hvis huset sælges. Indfrielse af pantebrevet sker derimod til en fastsat kurs.

De mest pressede boligejere afregner således lånet til en lav kurs og indfrier til overkurs, hvis de for eksempel flytter. Det kan få den effektive rente væsentlig højere op, end angivet i pantebrevsdokumenterne. Det får store konsekvenser for låntagernes hverdag.

»Lånene er med pant i folks bolig - det sidste de vil miste - derfor må folk skære voldsomt andre steder for at få tingene til at hænge sammen,« siger Kim Valentin.

At vilkårene for pantebrevslån kan skille sig ud fra realkreditslån skyldes, at de oftest har pant i den yderste del af boligens værdi. Det tager investorene i pantebreve sig betalt for. Men det er ingen undskyldning for ågerlignende vilkår, mener Michael Vennick.

»Investor skal have en kompensation, hvis renten falder, og han står tilbage med penge, der skal investeres ekstraordinært til en lavere rente. Det man kan diskutere er størrelsen af den kompensation,« siger Michael Vennick.

Aggressive pantebrevsselskaber tilbyder lån i op til 115 pct. af boligens værdi. Det er oftest privatpersoner, der står bag disse selskaber, viser en gennemgang af de private pantebrevsselskaber. Men selvom der gemmer sig lidt for grådige forretningsfolk blandt dem, advarer Michael Vennick mod at skære alle selskaberne over en kam.

Negligerer rådgivning
»Man kan sagtens have et forretningskoncept, der går på at hjælpe folk i en økonomisk svag situation. Det er klart, at det er dyrere, hvis man er et dårligt stykke papir. Men det behøver ikke blive ublu dyrt,« siger Michael Vennick, der i dag sjældent afregner lån til under kurs 96.

Kim Valentin er ikke helt enig:

»Der er bare nogle mennesker, som ikke bør låne flere penge, men flere af de her selskaber negligere rådgivningen. De kigger kun på folks betalingsevne, ikke på den samlede privatøkonomi,« siger Kim Valentin.

Men han vil dog ikke helt afskrive folks eget ansvar for deres egen økonomi.

»I sidste ende er det selvfølgelig alene folks eget ansvar, at de tager nogle irrationelle økonomiske beslutninger,« siger Kim Valentin.

Hverken han eller Michael Vennick vil sætte navn på de brodne kar i pantebrevsbranchen. Hos Dansk Pantebrevsforening afviser formanden, at de skal findes blandt de knap 40 medlemmer,

»Pantebreve til private fylder generelt ikke meget hos vores medlemmer. Samtidig har kunderne jo mulighed for at klage til foreningen, hvis de bliver prakket urimelige pantebreve på, og vi har ikke fået nogle klager,« siger formand for Dansk Pantebrevsforening Jan Lundorff Rasmussen.

Variable vilkår
En gennemgang af en række tinglyste pantebreve viser, at boligejere køber pantebreve til vidt forskellige renter og vilkår.

Dansk Ejendomsmæglerforening, der har udformet en række generelle pantebrevsvilkår, anbefaler således, at pantebreve med varibel rente indløses til kurs 101, men de tinglyste pantebreve skal ofte indfries til kurs 105, samtidig med at renten svinger voldsomt.

Husejernes Kreditforening, der udbyder pantebrevslån med hovedsæde i Greve, annoncerer med en variabel rente på 6,75 pct. Men i tingbogen finder Berlingske Business lån med variable rente på lige nu 8,5 pct, der kun kan indfries til kurs 105. Men direktør og ejer, Christina Hagman fastholder, at det er undtagelsen.

»Det er ikke et normalt pantebrev fra os. Men renten afhænger jo af pantebrevets placering,« siger statsautoriseret ejendomsmægler Christina Hagman, der overhovedet ikke ser sig selv på det grå marked for pantebreve.

»Overhovedet ikke. Vi har eksisteret i 36 år, og med en lånemasse på 150 mio. kr. havde vi kun tab på 100.000 kr. sidste år.«

Men det betyder jo ikke nødvendigvis, at kunderne ikke kan blive presset økonomisk af jeres pantebreve?

»Vi tager os meget god tid til at rådgive kunderne, og vi er selv ude og gennemgå pantet, altså boligerne.«

Bolig-lån Aps, et ungt pantebrevsselskab, har ifølge statstidende tinglyst 66 boligpantebreve til en værdi af 12 mio. kr. alene det seneste år. I Berlingske Business gennemgang af deres pante var renten sjældent over 8 pct. og indfrielseskursen på fastforrentede pantebreve lå på kurs 102. Men Bolig-Lån Aps's ejer vil ikke fortælle om deres forretning.

»Jeg ikke lyst til at deltage i,« siger direktør og ejer Rasmus Slot Nielsen

Hvorfor ikke?

»Vi lever stille, og sådan skal det gerne forblive.«