Nye regler ved lejers fraflytning

Folketinget vedtog i juni en aftale, der indebærer en række ændringer til lejeloven, herunder flere ændringer i relation til lejers fraflytning. Et lovforslag forventes fremsat til oktober, og ændringerne forventes at træde i kraft 1. januar 2015.

Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

En typisk konflikt mellem udlejer og lejer opstår, når lejer skal fraflytte sit lejemål. Det sker ofte, at parterne ikke kan nå til enighed om flytte-opgørelsen og udlejers istandsættelseskrav, og sagen ender derfor i mange tilfælde hos huslejenævnene.

Blandt andet for at mindske det store antal konflikter, der opstår i kølvandet på lejers fraflytning, indeholder de nye regler flere ændringer på dette område.

En af disse ændringer består i, at der indføres et obligatorisk ind- og fraflytningssyn, som skal følges op af en skriftlig synsrapport. Formålet er at skabe dokumentation for lejemålets stand ved lejers ind- og fraflytning og på den måde reducere konfliktrisikoen, når lejer fraflytter sit lejemål.

Udlejers pligt

Det er udlejers pligt at indkalde til og holde det obligatoriske syn samt udarbejde synsrapporten ved ind- og fraflytning. Ved manglende opfyldelse mister udlejer retten til at afkræve lejer betaling for et eventuelt istandsættelseskrav. Lykkes det trods rimelige og sædvanlige bestræbelser ikke udlejer at få kontakt til lejer, er udlejer berettiget til at holde synet uden lejers deltagelse. Det gælder fortsat, at krav om istandsættelse af lejemålet som altovervejende udgangspunkt skal være fremsat inden to uger efter lejers fraflytning af lejemålet.

En anden ændring er, at det ikke længere vil være muligt at aftale, at lejer skal aflevere lejemålet nyistandsat. Det er i dag ikke usædvanligt at se en bestemmelse i en lejeaftale om, at lejer ved overtagelsen af et nyistandsat lejemål ved fraflytning er forpligtet til også at aflevere lejemålet nyistandsat, således at lejer ikke kan påråbe sig, at en forringelse alene er udtryk for almindelig slid og ælde.

Normalistandsættelse

Forudsat at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt (hvilket typisk er tilfældet), vil parterne i stedet kunne aftale, at lejemåletskal »normalistandsættes« på lejers regning.

Det nye begreb, normalistandsættelse, omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge, herunder maling af »træ og jern« samt mellemslibning og lakering af gulve, hvis der vurderes at være behov herfor. Fremover vil det således kun være de nødvendige istandsættelser, som udlejer kan kræve betaling for. Tanken bag den nye regel er at undgå nyistandsættelse af lejemål, der allerede fremstår vel vedligeholdt. Det kan eksempelvis være tilfældet, når lejer kun har beboet lejemålet i en kortere periode.

Forringelse af udlejers retsstilling

Den nye regel om normalistandsættelse udgør en åbenbar forringelse af udlejers retsstilling. Ved udlejning af et nyistandsat lejemål vil udlejer fremover have svært ved at bevare lejemålet i samme stand, når lejer ikke længere kan pålægges ansvaret for at udbedre alle de forringelser, der er sket med lejemålet i lejeperioden og aflevere det i en sådan stand, at det kan genudlejes nyistandsat. Under de nye regler må udlejer acceptere, at lejemålets stand i et vist omfang vil forringes i takt med, at lejemålet genudlejes.Alternativt må egentlig nyistandsættelse fremover ske for udlejers egen regning.

For så vidt angår den nye regel om obligatorisk ind- og fraflytningssyn og tilhørende synsrapporter, indebærer reglen en praktisk håndtering af et hidtil typisk bevisproblem.Det har tidligere ofte voldt problemer i praksis at dokumentere, hvornår en mangel ved et lejemål er opstået, og indførelsen af et obligatorisk ind- og fraflytningssyn kan derfor fjerne nogle af de bevismæssige problemer, som parterne kan stå med ved lejers fraflytning af lejemålet.

Færre nyistandsatte lejemål

Overordnet set vil de omtalte ændringer til lejeloven primært indebære en forbedret retstilling for boliglejere og en tilsvarende forringelse af udlejeres rettigheder. Med de nye regler må det forventes, at der vil blive længere mellem de lejemål, der udlejes nyistandsat, og det kan i værste fald på sigt føre til en generel forringelse af lejemålenes vedligeholdelsesstand. Hvis lejemålet allerede var udsat for almindelig slid og ælde ved lejerens indflytning, understreges behovet desuden for, at udlejere sørger for at udarbejde grundige ind- og udflytningsrapporter. Ellers risikerer udlejeren at stå uden bevis for lejemålets stand ved indflytningen, når lejeforholdet efterfølgende ophører.