Ny praksis vedrørende afslag ved andelskøb

I dette efterår er der ved både Højesteret og Østre Landsret faldet dom i sager om andels-køberes mulighed for afslag i købesummen. Begge domme bidrager til afklaring af på området.

Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Overdragelsessummen for en andelslejlighed kan opdeles i to dele: En del, der vedrører betaling for at opnå medlemskab i foreningen, og en del, der vedrører betaling for de konkrete arbejder, som sælger har foretaget i andelslejligheden, som køber opnår brugsret til.

Indtil nu har der særligt meldt sig to spørgsmål i forbindelse med købers mulighed for at få forholdsmæssigt afslag for værdiforringende mangler ved andelskøb. Det første spørgsmål er, om køber kan få forholdsmæssigt afslag i den del af købesummen, der vedrører andelsbeviset, når der er mangler ved forbedringer. Det andet spørgsmål er, om køber kan få forholdsmæssigt afslag for forhold, der vedrører andelsfore-ningen for eksempel fejl i arealangivelsen. Nylig praksis fra Højesteret og Østre Landsret besvarer begge spørgsmål.

Afslag for mangler ved forbedring

Hidtil har det været uklart, i hvilket omfang andelskøberen har været berettiget til forholdsmæssigt afslag i den del af købesummen, der vedrører andelsbeviset, når der er værdiforringende mangler ved forbedringer i selve andelslejligheden. Landsretspraksis har peget i retning af ikke at lade andels-køberen få afslag i den del af købesummen, der vedrører andelsbeviset. Denne opfattelse er imidlertid forladt ved Højesterets dom af 6. november 2014, hvor Højesteret vedrørende et afslag for mangler ved forbedringer udtalte:

»Afslaget foretages i den samlede købesum. Det forhold, at købesummen efter andelsboliglovens regler om maksimalpris skal specificeres, herunder på andel i fore-ningsformuen og individuelle forbedringer, ændrer ikke på, at et eventuelt afslag kan foretages i hele købesummen.«

Højesterets dom medfører en ikke uvæsentlig forøgelse af sælgers risiko i forbindelse med salg af andelslejligheder. Da afslag i købesummen gives på baggrund af andelslejlighedens værdi – og altså ikke forudsætter uagtsom adfærd fra sælger – hæfter sælger i praksis også for mangler ved forbedringer udført af tidligere sælgere.

Efter praksis fastsættes værdien af manglerne ofte til de omkostninger, der er forbundet med udbedring, hvilket kan overstige den værdi, som forbedringerne er medtaget med i købesummen.

Afslag for fejl i arealangivelse

En nyligt afsagt dom fra Østre Landsret lægger sig i tråd med den ovenfor refererede dom fra Højesteret, for så vidt angår muligheden for afslag i hele købesummen.

Østre Landsret lagde til grund, at værdien af andelen i den pågældende forenings formue var fastsat i forhold til lejlighedens kvadratmeterantal ganget med den af generalforsamlingen vedtagne andelskrone. En negativ afvigelse mellem det oplyste areal og det faktiske areal medførte, at andelskøberen betalte for meget i forhold til den reelle værdi af andelen i foreningens formue. Det er værd at bemærke, at hverken Østre Landsret eller byretten forholdte sig til fordelingstallets betydning for andelen af foreningens formue.

Idet værdien af andelen i foreningens formue var fastsat i forhold til lejlighedens kvadratmeterantal, kom Østre Landsret frem til, at den overpris på andelslejligheden, som arealafvigelsen havde medført, udgjorde en ulovlig merpris, der kunne forlanges tilbagebetalt efter andelsboligforeningsloven § 16, stk. 3.

Det var ikke et tema for Østre Landsret, om afslag kunne kræves i hele købesummen, eller om afslaget er begrænset til den del af købesummen, der vedrører andelsbeviset. Som følge af Højesterets dom må det antages, at dette afslag kan ske i hele købesummen.

Sælgere skal være på vagt

Den nye praksis fra Højesteret og Østre Landsret fastslår, at fejl i arealangivelsen udgør en mangel, der berettiger til forholdsmæssigt afslag, og at det forholdsmæssige afslag ikke er begrænset til den del af købesummen, som den værdiforringende mangel vedrører, men kan foretages i den samlede købesum.

Som sælger skal man således være opmærksom på, at et afslag i prisen som følge af mangler ved forbedringer eller fejl i arealangivelsen som udgangspunkt kan ske i hele købesummen. Andelssælgere bør derfor så vidt muligt sikre sig, at arealangivelsen er korrekt, og at overdragelsesaftalen tager stilling til, hvilke konsekvenser fejl i areal-angivelsen eller mangler ved forbedringer skal have for købesummen.