Muligheden for at vente med videreopdeling i ejerlejligheder

Ejerlejlighedsloven gør det muligt, at man kan opdele visse ejendomme i ejerlejligheder, og dermed kan ejendommen videresælges i enkeltstykker.

Foto: Christian Als. Søren Damgaard er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent.
Læs mere
Fold sammen

Det har i de senere år været en velanvendt forretningsmodel at købe en bolig- og/eller erhvervsudlejningsejendom med det formål at frasælge lejligheder enkeltvist som ejerlejligheder, efterhånden som de forskellige lejere fraflytter lejemålene. Det skyldes at man i det nuværende marked ofte vil kunne opnå en økonomisk gevinst herved, da kvadratmeterprisen i en ejerlejlighed generelt er højere end kvadratmeterprisen i en udlejningslejlighed.

For at det er muligt at frasælge lejlighederne enkeltvist, skal lejlighederne kunne ’udstykkes’ fra den oprindelige ejendom. Da det typisk ikke er muligt at udstykke lejlighederne ved en matrikulær udstykning, da dette kræver, at ejerlejlighederne ligger på hver sin grund, skal det i stedet foretages via en ejerlejlighedsopdeling.

Ved en ejerlejlighedsopdeling opdeles en bygning i stedet for grunden, og efter opdelingen bliver en ejerlejlighed populært sagt en lejlighed med parcelhusfordele: Lejligheden kan individuelt belånes, der er fri adgang til videresalg til markedsprisen, og det er muligt at foretage en nogenlunde værdifast opsparing for ejeren.

Ejerlejlighedsopdeling

Det er ikke alle ejendomme, der kan ejerlejlighedsopdeles. Ejerlejlighedslovens § 10 regulerer udtømmende, hvilke ejendomme, det gælder for. Det afhænger først og fremmest af, hvornår de er bygget.

Ejendomme, der er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966, kan frit opdeles i ejerlejligheder. Modsat kan dette som udgangspunkt ikke lade sig gøre med ejendomme, der er påbegyndt opført før den 1. juli 1966. Der gælder dog nogle undtagelser hertil, hvor de væsentligste er fredede ejendomme, ejendomme med højst to beboelseslejligheder og rene erhvervsejendomme, hvilket vil sige ejendomme uden beboelse. Disse sidstnævnte typer ejendomme vil derfor stadig kunne opdeles, selvom de er påbegyndt bygget før 1. juli 1966.

Den oprindelige faste ejendom vil efter en opdeling i ejerlejligheder ikke længere eksistere som en selvstændig fast ejendom i tinglysningslovens forstand, og ejeren af ejendommen vil i stedet være ejer af samtlige ejerlejligheder, indtil de enkelte lejligheder måtte frasælges.

Videreopdeling af ejerlejligheder

I forbindelse med en ejendomsudvikling eller opførelse af en ny ejendom kan ejeren have interesse i først at opdele ejendommen i nogle større ejerlejligheder for senere – eventuelt i forbindelse med et salg – at videreopdele disse. Hvis ejendommen eksempelvis skal gennemgå en udvikling og de endelige arealer først vil kendes senere i projektet, kan dette være smart. Hvis ejendommen ønskes anvendt til udlejning til at starte med, men senere ønskes frasolgt i ejerlejligheder, kan muligheden for at vente med en videreopdeling også være værdifuld.

Ejerlejlighedsloven regulerer, at »ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt.« Dette skal forstås således, at hvis det ikke i ejerlejlighedsloven udtrykkeligt er reguleret, at der for den konkrete type ejendom ikke kan ske videreopdeling, så kan der videreopdeles.

Der er eksempelvis ikke noget forbud imod, at rene erhvervsejendommes ejerlejligheder kan videreopdeles.

Hvis ejendommen er påbegyndt opført før 1. juli 1966 og den efter en omdannelse skal anvendes til beboelse, skal man dog være opmærksom på, at ejendommen skal færdigopdeles, inden den tages ibrug til beboelse. Dette, da ejendommen herefter ikke vil være en ren erhvervsejendom, og det er forholdene på opdelingstidspunktet, der er afgørende.

Som eksempel på ejerlejligheder, der ikke kan videreopdeles, kan nævnes ejendomme påbegyndt opført før 1966 med nye tagboliger opført efter den 1. juli 2004. For disse ejendomme gælder en restriktion om, at den gamle bebyggelse fra før 1966 som udgangspunkt ikke kan videreopdeles. Denne skal forblive én ejerlejlighed.

Selv om det kan vise sig muligt, at ejerlejlighederne kan videreopdeles senere, bør man dog altid være opmærksom på, at reguleringen for ejerlejlighedsopdeling kan ændres, hvorfor det generelt er vores anbefaling, at ejerlejlighederne videreopdeles, så snart det er praktisk muligt.