Moms ved salg af byggeretter

Skatterådet præciserer i et nyt bindende svar skillelinjen mellem momspligtige byggegrunde og momsfrie ejendomme.

Foto: Christian Als. Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun og Hjejle og klummeskribent.
Læs mere
Fold sammen

Salg af en byggegrund er momspligtigt, medmindre det er en privatperson, som sælger byggegrunden. Ved en byggegrund forstås et ubebygget areal, som efter planloven er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger.

Siden indførelsen af reglerne om momspligt af visse typer ejendomssalg er der gradvist skabt klarhed over grænsetilfældene. Således er det for eksempel blevet fastslået, at hvis der sker levering af en gammel bygning med tilhørende grund med henblik på nedrivning og opførelse af en ny bygning, så skal leveringen i visse tilfælde anses for en momspligtig levering af en byggegrund. Man har altså i disse tilfælde set »forbi« den eksisterende bygning i forbindelse med salget, idet skattemyndighederne har anset erhvervelsen primært for båret af muligheden for at opføre en ny bygning, og det er derfor grunden, som har været kernen for overdragelsen.

Nu er tiden så kommet for en klarhed om, hvordan byggeretter skal behandles i momsmæssig henseende. Hvis der er tale om en ubebygget grund, hvortil der hører en byggeret, må ejendommen selvklart være en momspligtig byggegrund. I et nyere bindende svar har Skatterådet imidlertid taget stilling til, hvordan det forholder sig, hvis der er en bygning på grunden, men hvor der er en uudnyttet byggeret på ejendommen.

Skatterådets afgørelse

I den konkrete sag var der en eksisterende, bevaringsværdig bygning med tilhørende grundareal. Derudover var der tilknyttet uudnyttede byggeretter til ejendommen, som køberen af ejendommen kunne udnytte til at bebygge området yderligere. Spørgsmålet var så, om de uudnyttede byggeretter betød, at overdragelsen skulle pålægges moms.

Skatterådet nåede frem til, at overdragelsen ikke skulle pålægges moms, idet der var tale om salg af en gammel bygning med tilhørende grund. De uudnyttede byggeretter medførte således ikke, at ejendommen i momsmæssig henseende skulle anses som en byggegrund, hvilket ville have medført momspligt.

I den konkrete sag lagde Skatterådet vægt på, at de på ejendommen bevaringsværdige bygninger skulle forblive på grunden efter salget samt, at bygningerne fortsat efter salget ville blive anvendt i overensstemmelse med det formål, de var tiltænkt i lokalplanen. Skatterådet lagde endvidere vægt på, at de eksisterende bygninger udgjorde en betydelig del af arealet – og underforstået, at det trods alt således var begrænset hvor meget ekstra, der kunne bygges på ejendommen.

Stadig uklarheder

Den seneste afgørelse fra Skatterådet bekræfter, at salg af en ejendom med tilhørende byggeretter ikke i alle tilfælde skal anses som et momspligtigt salg af en byggegrund. Det afgørende i den forbindelse vil være, hvorvidt der på ejendommen allerede står bygninger, der udgør en betydelig del af arealet. Spørgsmålet bliver så, hvornår en bygning anses for at udgøre en betydelig del af arealet – dette vil navnlig skulle ses i forhold til omfanget af de uudnyttede byggeretter.

Skatterådets afgørelse ligger i tråd med de tidligere nævnte afgørelser, hvor levering af en gammel bygning med tilhørende grund anses som en momspligtig levering af en byggegrund, hvis salget sker med henblik på nedrivning og opførelse af en ny ejendom. I begge situationer kigger man på, hvad der har været hovedhensynet for køber. Har hovedhensynet været at erhverve en ejendom, der hovedsageligt udgøres af en gammel bygning, taler dette for, at der er tale om en momsfritaget erhvervelse, også selvom der måtte være uudnyttede byggeretter. Modsætningsvis vil der være en risiko for, at salg af en ejendom med en mindre bebyggelse og betydelige, uudnyttede byggeretter anses som et momspligtigt salg af en byggegrund.