Moms på lejen til momsfrie lejere

Når væsentlige ombygninger eller nybygninger udføres i tæt samarbejde mellem udlejer og lejer, bør det overvejes, om en momsfri lejer kan have fordel af, at udlejer opkræver moms.

Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als

Udlejning af erhvervsejendomme er som udgangspunkt en momsfri aktivitet. Det betyder bl.a., at udlejer ikke kan løfte moms af udgifterne til f.eks. opførelse, vedligeholdelse og administration af ejendommen. Momsen af disse udgifter bliver en endelig udgift for udlejer, som han må søge at dække ind gennem lejebetalingerne. Til gengæld kan udlejer opkræve lejen hos lejer uden moms.

Udlejer kan imidlertid vælge frivilligt at lade sig momsregistrere. I så fald kan udlejer få refunderet momsen af de ovennævnte udgifter vedrørende ejendommen. Til gengæld skal udlejer opkræve moms af lejen, og hvis ikke lejemålet opretholdes som et momspligtigt lejemål i mindst fem år (for så vidt angår reparations- eller vedligeholdelsesudgifter) eller ti år (for så vidt angår anskaffelses- eller ombygningsudgifter), skal en del af udlejers momsfradrag tilbageføres.

De fleste erhvervsdrivende lejere vil foretrække, at udlejer momsregistrerer lejemålet, fordi de fleste lejere fuldt ud kan fratrække den moms, der er lagt på deres lejebetalinger i lejernes eget momsregnskab. På den måde vil momsen hverken belaste udlejer eller lejer. Men visse lejere har ingen eller kun en begrænset mulighed for at fratrække moms af lejebetalingerne, fordi de ikke driver en momspligtig aktivitet eller kun eller i overvejende grad sælger ydelser, som ikke er momspligtige.

Det gælder f.eks. banker, privathospitaler, museer og en del andre. Sådanne lejere vil som udgangspunkt foretrække, at udlejer ikke momsregistrerer lejemålet, da momsen helt eller delvist vil være en endelig udgift for dem.

Skræddersyede ejedomme

Ved større byggeprojekter er det af og til den kommende lejer, som er den reelle bygherre, idet en nyopført eller totalrenoveret ejendom skræddersys til den kommende lejer. Det kan f.eks. være tilfældet ved større domicilbygninger eller produktionsanlæg, hvor det er lejer selv, som står for projekteringen og udviklingen af selve byggeprojektet. Udlejerens hovedopgave er her i realiteten at finansiere byggeriet og sikre sig, at det kommende afkast af investeringen er tilfredsstillende. Lejeren får opført lige nøjagtige den ejendom, han ønsker sig, hvis bare lejeren gennem den kommende lejebetaling og passende uopsigelighedsbestemmelser sikrer udlejeren det afkast, som udlejeren har betinget sig.

Ti år med moms

Hvis lejer i en sådan situation ikke har fuldt momsfradrag, kan det betale sig at overveje den momsmæssige situation nærmere. Hvis det fastholdes, at lejemålet skal være fritaget for moms, kan udlejer ikke fratrække momsen af opførelses- eller renoveringsomkostningerne, så udlejer vil selvsagt kræve også denne udgift forrentet på samme måde som omkostningerne til byggeriet i øvrigt.

Hvis udlejer og lejer bliver enige om, at lejemålet skal momsregistreres, får udlejer fuldt fradrag for momsen af byggeomkostningerne og vil derfor ikke kræve denne udgift forrentet af lejer. Til gengæld skal lejer betale moms af lejen, og da lejer som nævnt ikke har fuldt momsfradrag, vil hele momsen af lejen eller en del heraf være en udgift for lejer.

Det betyder imidlertid ikke, at lejer skal betale moms af lejen i al evighed. Momsregistreringen kan afmeldes efter to år, og efter ti år vil der ikke være nogen forpligtelse til at tilbageregulere det momsfradrag, som blev udløst ved lejemålets opførelse og indretning.

Afhængig af udlejers krav til forrentning af ombygningsomkostningerne og lejers forventninger til at blive i ejendommen på langt sigt, kan det måske betale sig for lejer at aftale med udlejer, at ejendommen momsregistreres i ti år (eller kortere) for derefter at blive afmeldt fra momsregistrering, fordi det kan være mindre byrdefuldt at betale moms af lejen i ti år, end at skulle forrente momsen af opførelsesomkostningerne over lejen i en længere periode.

Det gælder navnlig, hvor der er tale om helt nyopførte ejendomme, hvor udlejer har en momsudgift ikke bare til opførelsen af ejendommen men også til grundkøbet.