Moms på kompensation – ja eller nej

En godtgørelse til lejer ved udlejers opsigelse af et erhvervslejemål er momspligtig, når der er tale om et lejemål, som er frivilligt momsregistreret.

Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun og Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als

Erhvervslejeloven indeholder regler om lejers krav på godtgørelse ved udlejers opsigelse af et erhvervslejemål. En sådan kompensation vil som udgangspunkt ikke være momsbelagt, men hvis lejemålet er frivilligt momsregistreret, skal lejer opkræve moms af kompensationen.

Hvis man som lejer af et erhvervslejemål bliver opsagt, har man – bortset fra opsigelse som følge af misligholdelse – krav på kompensation. Foruden de såkaldte etablissementslejemål, garager, stalde og lignende, kan udlejer alene opsige et lejemål, når udlejer selv ønsker at benytte det lejede, ved nedrivning eller ombygning, ved husorden-overtrædelser, ved andre vægtige grunde, eller når parterne ikke kan blive enige om nye vilkår for lejemålets fortsættelse.

Kompensationen kan bestå af bl.a. erstatning for flytteudgifter, værdiforringelse af inventaret, driftstab, sagkyndig bistand m.v., og kan også omfatte en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen (goodwillerstatning). Sidstnævnte gælder dog kun lejere, der er omfattet af den såkaldte erhvervsbeskyttelse.

Det afgørende for, om en lejer er erhvervsbeskyttet, er, om virksomhedens stedlige forbliven i lejemålet kan siges at være af væsentlig betydning og værdi.

Udlejning af fast ejendom er momsfritaget, men der er under visse betingelser adgang til frivillig momsregistrering. Adgangen til frivillig momsregistrering er mulig ved udlejning til erhverv, og således ikke ved boligudlejning. Det er dog ikke en betingelse, at udlejningen sker til en lejer, som rent faktisk har momspligtige aktiviteter. Såfremt frivillig registrering vælges, skal den omfatte en periode på mindst to år.

Udlejer kan ved frivillig momsregistrering fratrække moms af udgifter til ombygning, modernisering, reparation, vedligeholdelse, drift og administration efter de almindelige regler herom, men lejen bliver til gengæld momsbelagt, og ofte vil det være en forudsætning for momsfradraget, at ejendommen forbliver momsregistreret i fem eller ti år for at undgå en momsregulering.

Spørgsmålet om, hvorvidt der skal betales moms af en kompensation i form af erstatning eller godtgørelse for lejers tab ved udlejers opsigelse, er blevet forelagt Skatterådet. Skatterådet henviste til EU-Domstolens praksis om momsfrie lejemål, hvoraf det fremgår, at fritagelse for moms af udlejning af fast ejendom dækker det forhold, hvor lejer afstår sit lejemål og tilbageleverer lejemålet til udlejeren.

Endvidere udtaler EU-Domstolen, at et retsforhold, der skabes ved én og samme lejekontrakt, ikke kan opdeles på en måde, hvorefter en indgåelse af kontrakten er momsfritaget, mens et ophør af kontrakten er momsbelagt.

Skatterådet vurderede, at når der ifølge EU-Domstolens afgørelse var momsfrihed af kompensationsbetalinger i momsfrie lejemål, måtte det omvendte gælde i momspligtige lejemål. Skatterådet fandt derfor at en kompensation til lejer i et momspligtigt lejemål må være momsbelagt på samme måde som den betalte leje, eftersom lejer afstod sin lejeret og tilbageleverede lejemålet til udlejeren, og eftersom kompensationen udsprang af samme retsforhold som lejeaftalen.

Retsstillingen kan derfor beskrives på den måde, at såfremt et lejemål er frivilligt momsregistreret, og lejen således er momsbelagt, vil lejers kompensation for tab ved udlejers opsigelse af lejeforholdet ligeledes være momsbelagt. Er lejemålet ikke momsregistreret, er kompensationen momsfri.

Sagen er et eksempel på, at det i praksis er ganske vanskeligt at sondre mellem betalinger, som udspringer af parternes aftale, og egentlige erstatninger for misligholdelse af en aftale. Egentlige erstatninger er som udgangspunkt momsfri, mens aftalte kompensationer i hvert fald efter Skats opfattelse ofte vil være momspligtige, når kontrakten i øvrigt angår momspligtige transaktioner.