Moms af erstatninger i lejeforhold

Den momsmæssige behandling af erstatninger i lejeforhold giver ofte anledning til tvivl.

Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Det er en af grundbetingelserne for momspligt, at der skal være tale om udveksling af ydelser eller varer. Der skal endvidere bestå en direkte sammenhæng mellem ydelsen og vederlaget. EU-domstolen, som ofte afsiger domme om moms, fordi momssystemet er baseret på et EU-direktiv, har således i en pudsig sag haft anledning til at fastslå, at en gadegøgler ikke skulle opkræve moms, fordi det var frivilligt, om tilskuerne ville betale for hans optræden. Vederlaget behøver dog ikke være rede penge. En byttehandel kan f.eks. også være momspligtig.

Denne grundbetingelse fører ofte til, at erstatningsbeløb ikke er momspligtige, for her vil erstatningen jo sjældent være betaling for noget, som skadelidte har leveret til den, som skal betale erstatningen. Det gælder både ved erstatning uden for kontrakt, f.eks. skade på et nabohus under udførelsen af en entreprise, men det gælder også erstatninger i forbindelse med misligholdelse af en kontrakt.

Erstatning eller betaling for leverancer

Selv om parterne kalder et beløb for en erstatning, er det imidlertid ikke afgørende for den momsmæssige behandling. I nogle tilfælde er det, som også i almindeligt sprogbrug kaldes en erstatning, i virkeligheden en betaling for en vare eller en ydelse.Hvis parterne aftaler at ændre eller afslutte en løbende kontrakt, kan det godt komme på tale at aftale en erstatning til den ene part, men i den situation kan det forekomme, at erstatningen i virkeligheden er et momspligtigt vederlag. Her er man nødt til at analysere, om »erstatningen« i virkeligheden er udtryk for vederlag for en udvekslet vare eller ydelse. På den anden side kan det også forekomme, at parterne har aftalt, at hvis den ene part misligholder en aftale, f.eks. ved forsinkelse, så skal erstatningen opgøres på en på forhånd aftalt måde. At erstatningen aftalemæssigt er standardiseret behøver ikke at betyde, at der er tale om en momspligtig leverance.

Erstatning for forsinket udlejning

En af de situationer, hvor spørgsmålet om momspligt forekommer i lejeforhold er i den situation, hvor udlejer ikke kan levere sin ydelse – et momspligtigt erhvervslejemål – til lejer til den aftalte tid, og udlejer som følge heraf betaler en erstatning for sin forsinkelse af lejers overtagelse af lejemålet. Her er erstatningsbeløbet ikke momspligtigt. Dette erstatningsbeløb er en erstatning for det tab, som lejer har lidt som følge af udlejers forsinkelse med at stille lejemålet til rådighed. I dette tilfælde kan erstatningsbeløbet ikke anses for et vederlag for en vare eller ydelse, som lejer har leveret til udlejer, og erstatningsbeløbet er dermed ikke momspligtigt.

Frigørelse fra lejemål

Hvis det på den anden side er lejer, som ønsker at komme fri af et uopsigeligt (momspligtigt) lejemål,er den erstatning, som lejer skal betale til udlejer for frigørelsen, momspligtig. »Erstatningen« anses her for et vederlag, der betales af lejer til udlejer, som til gengæld anses for at levere en tjenesteydelse i form af at frigøre lejer fra lejekontrakten.

At udtrædelsesvederlaget udgør betaling for en tjenesteydelse – frigørelse fra lejekontrakten – gælder ikke kun den situation, hvor parterne på forhånd har aftalt en mulighed for at opsige en ellers uopsigelig lejekontrakt, men også den situation hvor parterne efterfølgende i det løbende lejeforhold indgår en aftale om ophør af en ellers uopsigelig lejekontrakt. Skatterådet har udtalt, at der ikke er grund til at skelne mellem disse to situationer, hvilket nødvendigvis må skyldes, at der i begge situationer er tale om en ny aftale.

Hvis lejer derimod uberettiget ophæver lejekontrakten og fraflytter, og derefter dømmes til at betale erstatning til udlejer for dennes tab, må man formode, at erstatningen skal opgøres uden moms.

Spørgsmålstegn ved praksis

Man kan godt stille spørgsmålstegn ved, om Skat’s praksis med at opkræve moms af aftalte erstatninger ved lejers udtræden af lejemål er rigtig.

Det forekommer kunstigt at anse udlejer for at levere en tjenesteydelse ved at indgå en aftale med lejer om erstatningens størrelse. Burde man ikke snarere lægge vægt på, at erstatningen netop ikke er en betaling for, at udlejer stiller lokaler til rådighed for lejer?

Da Skat’s praksis bl.a. bygger på en afgørelse fra Landsskatteretten, må man dog regne med, at denne praksis følges indtil videre.