Når lejer og udlejer indgår en lejekontrakt, er lejerens rettigheder ifølge kontrakten beskyttet mellem parterne. Hvis ejendommen bliver solgt, indtræder den nye ejer som udlejer i kontrakten, og så er spørgsmålet, om den nye ejer skal respektere de rettigheder, som lejeren har ifølge aftalen med den tidligere udlejer.

Det skal den nye ejer som udgangspunkt, medmindre der er tale om et særligt vilkår, som han ikke kender til og dermed er i god tro. Juridisk kaldes det, at den nye ejer i så fald kan ophæve rettigheden, så den ophører med at eksistere.

Lejelovens udgangspunkt

Ifølge lejelovens § 7 er lejers rettigheder efter lejeloven beskyttet uden tinglysning. Er det f.eks. aftalt i lejekontrakten, at lejerens ægtefælle har ret til at overtage lejemålet ved lejerens død, er dette vilkår beskyttet mod den nye ejer uden tinglysning, da denne rettighed følger direkte af lejelovens § 75.

Er der derimod aftalt særlige vilkår, som ikke følger af lejeloven, er sådanne rettigheder som udgangspunkt ikke beskyttet, hvis ejendommen sælges eller kommer på tvangsauktion. Hvis der for eksempel i lejekontrakten er aftalt uopsigelighed, kan lejeren miste denne ret, hvis ejendommen sælges, og den nye ejer er i god tro. Den nye ejer kan eksempelvis bringes i ond tro ved, at lejekontrakten tinglyses.

Forudbetalt leje

Aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum og lignende svarende til op til et halvt års leje er også beskyttet uden tinglysning i medfør af lejelovens § 7. I en nyere kendelse fastslog Vestre Landsret, at bestemmelsen kun gælder beløb, der betales i forbindelse med indgåelsen af lejeaftalen.

I sagen havde lejeren foretaget frivillige forudbetalinger af leje til udlejer, som efterfølgende solgte ejendommen. Den nye udlejer opkrævede almindelig leje efter kontraktens bestemmelser, og lejeren undlod at betale i en periode på seks måneder svarende til den frivilligt forudbetalte leje. Udlejeren ophævede lejemålet med henvisning til manglende lejebetaling, og lejer mente, at det var uberettiget.

Vestre Landsret udtalte, at beskyttelsen i § 7, stk. 1, kun gælder de beløb, lejer ifølge kontrakten skal betale til udlejer ved leje-målets start. Disse betalinger er ifølge leje- lovens § 34 begrænset til op til tre måneders leje i depositum og op til tre måneders forudbetalt leje. Lejerens forudbetalinger til den tidligere ejer var ikke forfaldne lejekrav og var heller ikke sket ved lejemålets begyndelse. Da lejer ikke ved tinglysning havde bragt den nye udlejer i ond tro om betalingerne, kunne udlejer dermed ophæve lejemålet som følge af lejerens manglende lejebetaling.

Det er vigtigt at være opmærksom på, om forudbetalte beløb til udlejer er beskyttet uden tinglysning mod en eventuel ny køber af ejendommen, eller om lejer kan komme til at skulle betale det samme beløb to gange, fordi den nye udlejer ophæver forudbetalingen.

Brugsrettigheder

Et andet område, hvor lejelovens § 7 er relevant, er brugsrettens omfang. Som lejer betaler man for en brugsrettighed til det lejede. Denne ret er sikret uden behov for tinglysning. Spørgsmålet er, hvor langt brugsretten rækker, og dermed hvornår en særaftale om for eksempel parkeringsret bliver til et selvstændigt vilkår, der kræver tinglysning for at være sikret, eller blot er en forlængelse af den generelle brugsret, og dermed beskyttet uden tinglysning.

Tidligere praksis har konkluderet, at en aftale om benyttelse af pulterrum samt parkering i gården ikke krævede sikringsakt, da det var en del af lejernes generelle brugsret.

Parkeringsret annulleret efter 20 år

Højesteret har for nylig afgjort en lignende sag med modsat resultat. Den nye ejer fik her medhold i, at en ret til vederlagsfri parkering i gården ikke var omfattet af lejerens generelle brugsret, og derfor skulle have været tinglyst for at være beskyttet. Selv om den tidligere ejer stiltiende havde accepteret parkeringen i mere end 20 år, indebar det ikke, at lejeren havde opnået en ret til parkering som en del af lejeforholdet.

Når en ny ejer overtager en ejendom, er det vigtigt at være opmærksom på, om lejernes vilkår er beskyttet i medfør af loven, eller om de kan ophæves. Er den nye ejer i god tro, vil en gennemgang og oprydning i usikrede lejevilkår kunne betyde en optimering af ejendommens værdi.