Lejers mulighed for lejenedsættelse ved forskellige lejevilkår

Vestre Landsret frifandt i en nyere dom en udlejer, der i boligretten var blevet dømt til at skulle nedsætte lejen for en række lejere. Byretten havde fundet lejeniveauet for disse mere byrdefuldt end den leje, der gjaldt for ejendommens øvrige lejere.

Lejers mulighed for lejenedsættelse ved forskellige lejevilkår Fold sammen
Læs mere
Foto: Henning Bagger

Sagen drejede sig om en boligudlejningsejendom opført i midt 1980erne med ca. 200 lejemål. I år 2000 stiftede et flertal af lejerne en andelsboligforening, der overtog ejendommen. Et mindretal på ca. 50 af de daværende lejere blev ikke medlemmer af andelsboligforeningen og fortsatte deres lejemål på uændrede vilkår, herunder en leje på ca. 730 kr. pr. kvm.

I 2006 solgte andelsboligforeningen ejendommen til en investor, der ønskede at udleje ejendommen. Ved overdragelsen boede der ca. 34 af de oprindelige lejere og 105 tidligere andelshavere. De oprindelige lejere fortsatte deres lejeaftale på uændrede vilkår, mens andelshaverne indgik lejekontrakter med investoren til en leje på ca. 1.050 kr. pr. kvm årligt.

Efter overtagelsen udlejede investoren de ledige lejligheder til en ny gruppe lejere til samme leje, som var aftalt med de tidligere andelshavere. En korrekt beregnet omkostningsbestemt leje udgjorde på dette tidspunkt over 1500 kr. pr. kvm. Flere af de nye lejere rejste sag om lejens størrelse og gjorde i den forbindelse gældende, at de var berettiget til at få nedsat lejen, da de boede på mere byrdefulde lejevilkår end de oprindelige lejere, hvis leje var ca. 730 kr. pr. kvm.

Ifølge boligreguleringslovens § 5, stk. 9, kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Reglen er en beskyttelsesregel for lejere, hvilket betyder, at udlejer og lejer ikke kan fravige bestemmelsen ved aftale. Reglen søger ikke at sikre fuldstændig ens vilkår for alle lejere. For eksempel kan en lejers vedligeholdelsespligt, der er mere vidtgående end andre lejeres vedligeholdelsespligt i ejendommen, blive opvejet ved at betale en lavere leje.

Domstolenes begrundelse

I boligretten fik de nye lejere medhold i deres påstand om lejenedsættelse. Afgørelsen blev afsagt med dissens, hvor to ud af tre dommere fandt, at lejen skulle nedsættes, mens én kom til det modsatte resultat. Boligretten begrundede sin afgørelse med, at lejemålene i det væsentligste var i samme stand og med de samme faciliteter som de lejemål, der på daværende tidspunkt blev udlejet til ca. 730 kr. pr. kvm, hvorfor den årlige leje burde være i overensstemmelse hermed.

Investoren ankede sagen til Vestre Landsret, der kom til et andet resultat. Landsretten tog investorens påstand om frifindelse til følge. Indledningsvis fastslog landsretten, at de lejere, som tidligere var andelshavere, qua deres fortjeneste ved salget af deres andelsbeviser ikke med henvisning til boligreguleringslovens § 5, stk. 9, kunne kræve lejen nedsat.

I ejendommen var der en overvægt af lejemål indgået med de tidligere andelshavere, det vil sige til en årlig leje på ca. 1.050 kr. pr. kvm, i forhold til lejemål indgået med de oprindelige lejere til en årlig leje på ca. 730 kr. pr. kvm. Lejeniveauet på ca. 1.050 kr. pr. kvm var således det mest udbredte, mens der kun var et fåtal af lejere til ca. 730 kr. pr. kvm.

Efter en samlet bedømmelse fandt landsretten, at lejerne ikke havde godtgjort, at lejen for de omtvistede lejemål var mere byrdefuld end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen.

Hvornår er der tale om byrdefulde vilkår?

Afgørelsen er ikke udtryk for en objektiv afgrænsning af, hvornår der er tale om byrdefulde lejevilkår eller leje. En samlet bedømmelse beror i sagens natur på en konkret afgørelse – men af afgørelsen kan udledes, at det blotte forhold, at lejeniveauet mellem nogle lejere i en ejendom er forskelligt, ikke nødvendigvis medfører, at der er tale om mere eller mindre byrdefulde lejevilkår.

Afgørelsen viser samtidig et eksempel på, hvad der kan opveje et forskelligt lejeniveau, nemlig fortjeneste ved salg af andelsbevis med den konsekvens, at man ikke kan påberåbe sig boligreguleringslovens § 5, stk. 9.

Samlet set illustrerer afgørelsen dels, at uens lejevilkår ikke i sig selv medfører, at disse er mere byrdefulde for nogle lejere end andre, dels at der er en række forskellige faktorer, der kan udjævne hinanden, således at lejevilkår ikke er byrdefulde.