Kun få skifter realkreditselskab

Trods de senere års massive stigninger i gebyrerne på realkreditlån er det de færreste låntagere, der siger farvel og tak og skifter til et billigere realkreditselskab.

Københavns tage med Rådhuset i midten Fold sammen
Læs mere
Foto: Brian Bergmann

De stigende bidragssatser på realkreditlån er noget, der kan hidse rigtigt mange boligejere op. Alligevel er det kun omkring to pct., som gør ord til handling og flytter lånet over i et andet selskab. Ifølge Forbrugerrådet Tænk er det de høje omkostninger, der afholder kunderne fra at skifte. Men realkreditbranchen understreger, at det stort set ikke koster noget, hvis man bare gør det samtidig med en konvertering.

»De fleste skifter i forbindelse med en låneomlægning, for det koster ikke mere at skifte institut end det beløb, man ellers betaler for en omlægning,« siger Ane Arnth Jensen, direktør i brancheforeningen Realkreditrådet.

Hun mener derfor ikke, at omkostningerne er en barriere for mobiliteten.

»120.000 familier syntes sidste år, at det var en god idé at lægge deres lån om, og de kunne lige så godt have skiftet selskab ved samme lejlighed,« siger Ane Arnth Jensen med henvisning til den store konverteringsbølge, som de rekordlave renter medførte sidste år.

Hun har ingen tal for, hvor mange af de 120.000, der omlagde lån i 2014, som valgte at flytte til et andet selskab. Men i 2013 var det omkring 12 pct., der udnyttede vinduet for at skifte uden de store omkostninger, viser en undersøgelse foretaget af Epinion for Realkreditrådet. Ser man på alle låntagere, var det dog kun to pct. svarende til ca. 30.000 kunder, der fyrede deres selskab til fordel for et andet i 2013.

Forskellige barrierer for at skifte

Det er alt for få, mener Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk.

Den væsentligste årsag til, at man bør overveje at skifte realkreditselskab, er de udskældte bidragssatser. For selv om de over en bred kam er steget med raketfart de senere år, er der forskel på, hvor meget selskaberne har skruet op.

Med mindre man er ny på boligmarkedet eller skifter i forbindelse med en konvertering, er det dog langtfra sikkert, at flytteomkostningerne kan opveje besparelserne ved at vælge det billigste selskab.

»Hvis man sparer nogle få point på bidragssatsen, varer det trods alt nogle år, før man har tjent de der 17.000-20.000 kr., som det koster, ind igen. Så der er barrierer for at skifte institut, og det ser vi som en af årsagerne til, at bidragssatserne er blevet justeret så højt op. Selskaberne er fuldstændig sikre på, at man ikke flytter af den årsag,« siger Morten Bruun Pedersen.

Ifølge beregninger fra Realkredit Danmark koster det omkring 20.000 kr. i gebyrer og afgifter, hvis man har et fastforrentet lån og skifter selskab i forbindelse med en omlægning fra f.eks. et 3,5 pct. lån til et to pct. lån. Gennemfører man omlægningen i sit nuværende selskab, lyder regningen på nogenlunde det samme.

»Står du over for en konvertering, er det derfor et godt tidspunkt at overveje, om det bedre kan betale sig for dig at skifte,« siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Kurstab og differencerenter for flekslånere

For flekslånere ser det noget anderledes ud. Selv hvis man flytter i forbindelse med en refinansiering af lånet, løber det hurtigt op i omkring 10.000 kr. Og opsiger man lånet i utide, kan det blive endnu dyrere, da der i så fald skal betales et evt. kurstab såvel som differencerenter, forklarer Christian Hilligsøe. Samtidig er der en regning til det gamle selskab, der skal betales i form af et såkaldt indfrielsesgebyr på 750 kr. Har man et fastforrentet lån, der indfries til under kurs 100, opkræves der desuden 0,15 pct. i kurtage – svarende til 3.000 kr. for et lån på to mio. kr.

Og så er man ikke engang garanteret en fast lav bidragssats, understreger Morten Bruun Pedersen:

»Når du så har skiftet, ved du ikke, om det nye institut følger med og hæver priserne. Vi har set, at der er en vis fælles forståelse af, hvor bidragssatserne skal ligge, selv om der er nogle forskelle,« siger han.

Han advarer desuden om, at det kan få konsekvenser for ens øvrige økonomi, hvis man flytter sit realkreditlån over i et andet selskab og gerne vil beholde sit nuværende pengeinstitut. Det skyldes, at de store finanskoncerner har indført fordelsprogrammer, hvor kunderne belønnes, jo flere engagementer de har i den pågældende koncern. Det er ifølge Forbrugerrådets seniorøkonom en hæmsko for mobiliteten og dermed konkurrencen.

»Fordelsprogrammerne betyder, at det går ud over ens bankforretninger, hvis man skifter realkreditinstitut. Der er et jerngreb om kunderne i den her sammenhæng. Man skifter ikke bare, og det ved de godt,« siger han.

Både Sune Worm Mortensen, områdedirektør i Nykredit, og Christian Hilligsøe Heinig erkender da også, at kunderne bliver straffet økonomisk, hvis de flytter deres realkreditlån.

»Vi har vores boligbank. Så jo mere man samler hos os, desto skarpere priser får man. På realkredit kan vi ikke rykke på renten, for den bliver fastsat af nogle investorer. Men der kan være en masse andre ydelser, hvis man har sit boliglån hos Nykredit. Omvendt hvis man kun har sit realkreditlån her og ikke sin daglige økonomi, går man også glip af noget – som f.eks. nogle skarpere priser på renteprodukter, hvis du skal have et tillægslån eller et billån,« siger Sune Worm Mortensen.