Krav til dokumentation ved opsigelse på grund af nedrivning

Boligretten godkendte en opsigelse af en erhvervslejer, selv om udlejeren endnu ikke havde modtaget en nedrivningstilladelse. Dette fordi der var vedtaget forslag til lokalplan og truffet afgørelse om, at ejendommen ikke skulle fredes.

Boligretten godkendte en opsigelse af en erhvervslejer, selv om udlejeren endnu ikke havde modtaget en nedrivningstilladelse. Dette fordi der var vedtaget forslag til lokalplan og truffet afgørelse om, at ejendommen ikke skulle fredes. Fold sammen
Læs mere
Foto: Linda Kastrup

Den danske lejelov og erhvervslejelov fastlægger udtømmende, hvilke muligheder en udlejer har for at kunne opsige en lejer. Begge love giver mulighed for at opsige lejere, hvis ejendommen skal nedrives. Ordlyden af bestemmelserne er næsten enslydende; i begge tilfælde skal udlejeren kunne dokumentere, at ejendommen skal nedrives.

Det er dog forskelligt, hvad der kræves som dokumentation, hvor det samtidig skal erindres, at det er på opsigelsestidspunktet, at udlejer skal kunne dokumentere, at ejendommen skal nedrives.

En ny afgørelse fra boligretten er med til at fastlægge, hvilken dokumentation der kræves ved nedrivning af ejendomme med erhvervslejemål. Først gennemgås det dog, hvilken dokumentation der kræves ved nedrivning af ejendomme med boliglejemål.

Ejendomme med boliglejemål

Som dokumentation for nedrivningen af ejendomme med boliglejemål kræves sædvanligvis en nedrivningstilladelse fra kommunen. Nedrivningen kan dog også i særlige tilfælde dokumenteres på anden vis. I en sag fra 2013 var det tilstrækkelig dokumentation, at udlejer havde modtaget en skriftlig tilkendegivelse fra kommunen til nedrivning af en ejendom, da ejendommen også var blevet kondemneret af kommunen og generelt var ubeboelig.

Hvis en bolig skal nedlægges, lige meget om det er på grund af nedrivning, sammenlægning af lejligheder, eller fordi boligen skal benyttes til erhverv, skal der indhentes tilladelse hertil fra kommunalbestyrelsen, hvis ejendommen er beliggende i en kommune, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel 7 finder anvendelse. Boligreguleringsloven gælder i langt de fleste kommuner, men ved tvivl skal man spørge den kommune, man bor i. Hvis man ikke først har fået tilladelse til at nedlægge boligen efter boligreguleringsloven, er opsigelsen til nedrivning ugyldig. Det er derfor vigtigt for udlejer at huske at få denne tilladelse først. Udlejer skal også huske, at hvis der efter nedrivningen af ejendommen opføres boliglejemål til udlejning, skal lejeren tilbydes at leje en lejlighed på de vilkår, der vil gælde for de nye lejligheder.

Ejendomme med erhvervslejemål

Som dokumentation for nedrivning af en ejendom med erhvervslejemål vil der stort set altid kunne bruges en nedrivningstilladelse, men dette kræves ikke, hvilket den nye sag fra boligretten er et godt eksempel på.

Udlejeren havde købt ejendommen med henblik på at nedrive den eksisterende bebyggelse for i stedet at opføre en ejendom med boliger. Udlejeren opsagde derfor lejeren, som havde lejet lokaler i ejendommen til restauration og senere selskabslokaler.

På opsigelsestidspunktet var der vedtaget et forslag til lokalplan, hvoraf det fremgik, at den eksisterende bebyggelse kunne nedrives, og der var blevet truffet afgørelse om, at ejendommen ikke skulle fredes. Dette var i henhold til boligretten nok dokumentation for, at ejendommen skulle nedrives, og udlejerens opsigelse af lejemålet blev derfor fundet berettiget.

Dette selv om lokalplanen endnu ikke var vedtaget. Det var nok, at der var stor sandsynlighed for, at lokalplanen ville blive vedtaget. Det kan dog ikke afvises, at det også har haft betydning, at lejeren ved lejekontraktens indgåelse vidste, at ejendommen eventuelt ønskedes nedrevet inden for en kortere årrække.

Ved nedrivning af ejendomme med erhvervslejemål har det betydning, om erhvervslejeren er det, der betegnes erhvervsbeskyttet. Dette kan erhvervslejeren være, hvis der fra lejemålet drives en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden (eksempelvis butikker, restauranter, mv.).

Hvis erhvervslejeren er erhvervsbeskyttet, skal opsigelsen underlægges en rimelighedsvurdering. En opsigelse kan tilsidesættes, hvis udlejers interesse i nedrivningen findes at måtte vige for hensynet til lejer. Der er dog indtil nu ikke nogen retspraksis, hvor dette har været tilfældet.

Hvis der efter en genopførelse skal udlejes lokaler af samme art som de opsagte, skal udlejeren også ved erhvervslejemål samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje disse.