Købmand eller investor

For nylig skrev jeg om kapitalfonde og ejendomsbeskatning. En afgørelse viste, at en koncern ikke var næringsdrivende, selvom formålet var at købe ejendomme med henblik på videresalg. I artiklen her ser vi eksempler på, at man er næringsdrivende med fast ejendom ved enkeltprojekter.

Bortset fra den velkendte skattefrihed af avancer på ejerboliger er afkast af investeringer i fast ejendom skattepligtigt. Der er imidlertid forskel på, om ejendommen anses for en formueplacering (anlægsinvestering – ejeren anses som investor) eller som køb med henblik på videresalg (næringsvirksomhed – ejeren anses som ’købmand’).

Sondringen har blandt andet betydning for muligheden for fradrag for omkostninger, idet næringsdrivende kan fradrage købs- og salgsomkostninger i større omfang end almindelige investorer, men navnlig er sondringen af betydning, når investeringen giver tab.

Er ejendommene ikke næringsejendomme, kan tab kun fratrækkes i gevinster på andre ejendomme. Næringsskattepligtige kan derimod fratrække tab i alle former for indkomst, herunder for eksempel renteindtægter eller indkomst realiseret ved helt andre aktiviteter.

Sondringen tager udgangspunkt i svært håndterbare overvejelser om, hvad ejerens hensigt med købet af ejendommen har været. Kort sagt prøver man på at sondre mellem de ejere, som køber med henblik på fortjeneste ved (hurtigt) videresalg, og de ejere, som køber med fokus på afkastet af investeringen og den langsigtede værdistigning.

En betydelig investering

I én afgørelse havde et selskab i længere tid ejet tre anlægsejendomme, som alle var anført som anlægsaktiver i selskabets årsrapport. I 1991 købte selskabet nogle grunde af et søsterselskab og opførte ferielejligheder, og der blev i den forbindelse overvejet afhændelsesmulighederne. Projektet blev dog først solgt i 1998, og indtil 1994 var projektet opført som en anlægsejendom i selskabets regnskab.

Vestre Landsret fandt, at selskabet med købet af grunde for fem mio. kr. og senere indgåelse af entreprisekontrakt på 15 mio. kr. foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, at der ved købet af grundene blev påbegyndt næringsdrift. Landsretten lagde vægt på nogle oprindelige notater samt vidneforklaringer, som godtgjorde, at det var hensigten at sælge projektet efter en ’modningsperiode’, hvor ferieboligerne havde været udlejet.

Kollegieejendommen

I en anden sag havde et selskab i 40 år ejet en kursusejendom, som blev solgt med tab. I 2003 købte selskabet en anden ejendom og opførte et kollegium med 46 lejligheder på grunden. Kollegiet stod færdigt i 2005, hvor det blev solgt til en andelsboligforening. Selskabet fik en gevinst ved salget, og SKAT beskattede salget som næring. Da det medførte, at selskabet ikke kunne modregne tabet ved salget af kursusejendommen i gevinsten ved salget af kollegiet, mente selskabet, at det ikke var næringsdrivende med fast ejendom, eller alternativt at det var næringsdrivende med begge ejendomme.

Østre Landsret fandt, at selskabet var næringsdrivende for så vidt angår opførelsen af kollegiet.

Det var begrundet i, at selskabet havde erhvervet grunden til kollegiet for fire mio. kr. og senere indgået en totalentreprisekontrakt på 25 mio. kr. Herved foretoges en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på videresalg, at selskabet havde påbegyndt en næringsvirksomhed. Kursusejendommen var derimod klart et anlægsaktiv.

Afgørelserne viser, at en enkeltstående investering i et større projekt med forventning om en fortjeneste ved videresalg vil blive bedømt som næringsvirksomhed.

Man må håbe, at retspraksis også holder linjen, når ejendomsmarkedet atter går nedad og tabene på den slags projekter begynder at vise sig, således at disse tab skattemæssigt kan modregnes i andre skattepligtige indtægter.