Istandsættelse af lejebolig ved fraflytning

En lejer kan selv sætte lejligheden i stand, men det skal være håndværksmæssigt korrekt.

Foto: NIELS AHLMANN OLESEN

I forbindelse med fraflytning af en lejebolig ønsker udlejer typisk selv at stå for istandsættelse af lejemålet for lejers regning. Derfor er der ofte indsat en bestemmelse i lejekontrakten om, at udlejer står for istandsættelse ved fraflytning.

Spørgsmålet er dog, om det gyldigt kan aftales, at lejer ikke selv kan istandsætte lejemålet ved fraflytning?

Udgangspunktet efter lejelovens § 98 er, at lejer skal efterlade sin lejlighed i samme stand, som den blev modtaget ved indflytning med undtagelse af almindelig slid og ælde. Hvis ikke andet er aftalt, bestemmer lejeren selv, om han vil udbedre eventuelle skader, eller om han vil lade udlejer udbedre dem på sin regning. Der er efter lejelovens § 98 forbud mod aftaler, hvor lejer ved fraflytning skal sætte lejligheden i bedre stand end den var ved indflytning.

Fordelen for udlejer

Udlejer kan have en interesse i at bestemme, hvem, der skal sætte lejligheden i stand. Ved at vælge anerkendte og momsregistrerede håndværkere sikrer udlejer sig bedst muligt, at arbejdet bliver udført håndværksmæssigt korrekt. Skulle der alligevel være fejl eller mangler ved det udførte arbejde, vil et krav kunne rettes direkte mod de anvendte håndværkere.

Ønsker lejeren at bestride de af udlejer afholdte omkostninger, eller nægter lejeren helt at betale, skal lejer udover at dokumentere, at arbejdet kunne have været udført væsentligt billigere, også godtgøre, at prisen for det udførte arbejde klart overstiger, hvad der normalt kunne kræves for udførelsen af det pågældende arbejde, hvilket kan være en svær bevisbryde at løfte.

Kan lejer selv sætte lejligheden i stand?

Som nævnt kan lejer selv sætte lejligheden i stand, såfremt der ikke er aftalt andet i lejekontrakten. Der er dog intet til hinder for, at der indsættes en gyldig bestemmelse i lejekontrakten om, at det er udlejer, der forestår istandsættelsen ved lejers fraflytning. Dette udelukker imidlertid ikke i alle tilfælde, at lejer selv kan sætte lejligheden i stand, hvilket man som udlejer bør holde sig for øje.

Det beløb, som lejeren betaler for at udlejer sætter lejligheden i stand, bliver betragtet som en erstatning. Det er en betingelse for at opnå erstatning efter dansk ret, at der er lidt et tab. Hvis lejer i strid med kontrakten selv sætter lejligheden i stand, kan udlejer ikke kræve erstatning eller anden betaling, da han i så fald ikke har lidt noget tab. Lejligheden er allerede bragt i den kontraktmæssige stand. Da problematikken opstår i forbindelse med lejers fraflytning, vil udlejer heller ikke kunne ophæve lejemålet som følge af misligholdelse, da der allerede er opsagt fra lejers side. En bestemmelse om, at udlejer skal sætte lejligheden i stand ved fraflytning er derfor gyldig, men kan vise sig at have begrænset juridisk betydning.

Principielt kontraktbrud

Hvordan er udlejer stillet, hvis lejer vælger at bryde kontrakten og selv sætter lejligheden i stand?

Udlejer er kun udelukket fra selv at sætte lejligheden i stand, såfremt lejer har udført alle de arbejder han er forpligtiget til efter kontrakten, og hvis disse er udført håndværksmæssigt korrekt. Da lejer principielt misligholder kontrakten, vil et hvert bevisligt tab kunne kræves dækket.

Såfremt udlejer konstaterer, at lejer har forsøgt at istandsætte lejligheden, men arbejdet ikke er udført tilfredsstillende, eller det ikke er alle skader, der er udbedret, kan udlejer sætte lejligheden i stand på lejers regning. Det anbefales, at udlejer foretager behørig bevissikring, inden udlejer selv istandsætter lejligheden, som bevis for at lejligheden ikke var sat kontraktmæssigt i stand ved lejers fraflytning.

Dyr konflikt

Kan det forventes at lejere benytter muligheden for at bryde kontrakten og sætte deres lejligheder i stand selv?

Det er i en konfliktsituation en fordel for udlejer, hvis lejer har indbetalt et depositum, der kan tilbageholdes til dækning af afholdte istandsættelsesomkostninger. Hvis lejer gør et krav gældende mod udlejer, har lejer en svær bevisbyrde at løfte, og lejer risikerer i sidste ende at betale for istandsættelse to gange. En konflikt kan således hurtigt blive både dyr og besværlig, hvilket sandsynligvis vil afholde flere lejere fra at fravige kontraktens istandsættelsesbestemmelse.

Udlejer bør afholde sig fra at sætte en lejlighed i stand for lejers regning, som lejer allerede selv har sat i håndværksmæssig korrekt stand, da udlejer i dette tilfælde risikerer selv at bære omkostningerne ved den overflødige istandsættelse. På den anden side kan udlejer foretage genistandsættelser, hvor arbejdet ikke er udført korrekt i første omgang.