Investorer slår alarm over nye realkreditlån

Boligejerne får regningen for, at realkreditsektoren bokser rundt med hver deres løsning på den danske realkreditmodels udfordringer.

Foto: Preben Madsen
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

De mange forskellige typer af realkreditlån, der i disse måneder lanceres af de finansielle koncerner, er de facto et opgør med det meget ens marked for letomsættelige realkreditobligationer, som har sikret lave danske renter på realkreditlån til gavn for boligmarkedet og landets økonomi.

Sådan lyder advarslen fra flere højtplacerede investeringsfolk i pensionssektoren, der over en bred kam vil kræve øget betaling hos boligejerne, fordi de ekstremt populære realkreditlån med etårig rentetilpasning, F1-lånene, er ved at blive erstattet af vidt forskellige lån.

Pensionsselskaberne har ellers været glade for netop de udskældte F1-lån. I kæmpepengetanken ATP så underdirektør Anders Svennesen gerne, at realkreditselskaberne fandt en fælles model for de lån, der skal erstatte F1-lånene:

»Når man går fra et stort marked bestående af samme type af obligationer til mange forskellige typer, så falder likviditeten. Det vil typisk få investorerne til at kræve en merbetaling. Vi ser gerne, at man opretholder et enhedsmarked.«

Debatten er aktuel, fordi Nordea er klar med en ny type lån, som kan erstatte F1-lånene, ligesom Nykredit har indført tolagsbelåning, så de yderligtliggende obligationer på mellem 60 og 80 pct. af boligens værdi får sine egne obligationer. ATP får opbakning fra investeringsdirektør i Sampension Henrik Olejasz Larsen:

Sukker efter ensrettede produkter

»Vi har ikke noget imod, at tingene bliver mere komplekse, men de nye obligationer skal konkurrere med andre investeringer som statsobligationer, der er meget likvide. Det her vil bringe realkreditobligationerne ind i en liga af andre specialiserede investeringer. Det vil vi kræve en merrente for.«

Henrik Olejasz Larsen er som investor i modsætning til realkreditselskaberne meget glad for F1-lånene, der har den fordel, at investorerne er sikre på at få pengene tilbage igen, efter året er gået. Det er altså en klar fordel, at obligationerne kun har et års løbetid, hvad der er med til at sikre lave renter. Samtidig er de nemme at handle og bruge som sikkerhed mellem finansielle modparter.

»Set fra en kundevinkel kunne man godt sukke efter mere ensrettede produkter for at få en effektiv konkurrence med sammenlignelige priser. Låntagerne kommer til at betale for de nye lån med lavere kurser ved udstedelsen og med højere kurser ved eventuelle opkøb til indfrielse.«

Henrik Olejasz Larsen kritiserer også Nordeas nye treårige realkreditlån »kort rente«, som med seks rentetilpasninger lægger sig tæt op ad den danske pengemarkedsrente, cibor-renten, der tidligere blev styret af Nationalbanken, men som i dag håndteres af bankerne, fordi Nationalbanken ikke ville rode med den mere.

»Det er ikke en markedsrente, og der er ikke systemer, der sikrer, at den er i nærheden af renter, der er relevante for låntagere og investorer,« siger Henrik Olejasz Larsen.

Ifølge Anders Svennesen fra ATP er renten typisk højere ved finansiering via cibor-obligationer end via de gammeldags F1-lån. I går lå renten på cibor-obligationer på omkring 0,75 pct., mens F1-lånerenten lå på omkring 0,50 pct.

»Renten på F1-lån er typisk lavere end på cibor-obligationer, fordi investorer normalt foretrækker fastforrentede lån frem for variabelt forrentede lån. For boligejerne afhænger den samlede omkostning dog også af bidragssatserne, som bliver hævet på F1- og F2-lånene.«

Modellen burde være indført tidligere

I AP Pension er adm. direktør Søren Dal Thomsen enig i, at de nye Nordea-lån bliver dyrere, og at markedet bliver mere komplekst. Han mener dog, at det er en ringe pris at betale for et mere fremtidssikret realkreditsystem:

»Man prøver at gøre systemet mere sikkert ved at undgå de store årlige auktioner af realkreditobligationer for 800 mia. kroner. De kan være problematiske, hvis der er skvulp på de finansielle markeder, eller der ikke er nogen investorer hjemme den dag. Det her øger tilliden til systemet, og det eneste, man kan kritisere selskaberne for, er, at de ikke har gjort det noget før.«

I Nordea Kredit mener boligøkonom Lise Nytoft Bergmann ikke, at det nye lån er så stor en ændring, som investorerne lægger op til:

»På erhvervsområdet er en stor del af alle lånene i forvejen knyttet til cibor-renten, så vi er ikke ude at skabe nye produkter, som giver store ændringer i systemet.«

Hun mener heller ikke, at renteforskellen på F1-lån og de nye cibor-styrede realkreditlån bliver stor, ligesom hun regner med, at obligationerne bliver så lette at omsætte, at kurstab ikke bliver det store tema:

»Der er ikke noget, der tyder på, at disse obligationer bliver sværere at sælge. Derfor kommer kunderne heller ikke til at opleve store kurstab undervejs, hvis de vil ud af lånet.«

I det hele taget opfordrer hun til, at de kunder, som sværger til F1-lån, slår koldt vand i blodet:

»De helt korte F1- og F2-lån bliver dyrere, fordi de er forbundet med højere omkostninger for os, men kunderne skal tage det helt stille og roligt. For vi er ikke på vej til at afskaffe F1-lån, og vi vil også fortsat tilbyde dem til nye boligejere. Nu tilbyder vi at flytte kunderne over til de nye lån gebyrfrit.«