I kontrakter til erhvervsleje skal man huske ‘djævlen i detaljen’

Allan Ulrich Bjørnsholm er blevet udnævnt som ny director i Occupier Services hos RED Cushman Wakefield. Han oplever et marked, hvor lejere af erhvervslokaler i stigende grad efterspørger fleksible og skræddersyede vilkår.

Foto: Jan Lennart Pedersen
Læs mere
Fold sammen

Den periode, vi lever i, er præget af, at det er svært for mange af os at se ret mange år frem i tiden. For både mennesker og virksomheder står tiden i de individuelle løsningers og hurtige forandringers tegn, og for erhvervsdrivende kan det ofte betyde, at de for eksempel ikke ved, om de inden for en kort periode oplever kraftig vækst, eller om nogle af virksomhedens funktioner skal flyttes til udlandet.

Det kan gøre det ekstra udfordrende at finde et egnet erhvervslejemål, for typisk ønsker udlejer, at lejer binder sig i en flere år lang periode. Men når markedet oplever nye sten på vejen, er det som oftest ikke sent til at finde på løsninger. Smuthuller, som eksempelvis at lejer kan få lov til at opsige lejemålet før tid mod at betale en bod til udlejer, bliver mere og mere almindelige at få indført i kontrakterne.

Lejere bør tænke langsigtet

Tidligere advokat Allan Ulrich Bjørnsholm er ny director i Occupier Services hos RED Cushman Wakefield. En virksomhed, som rådgiver om og udformer erhvervslejekontrakter med henblik på, at lejemålene understøtter kundernes forretningsmodel bedst muligt. Bjørnsholm fremhæver, at den rigtige erhvervslejerådgivning kan skabe besparelser på en virksomheds bundlinje eller mulighed for vækst på toplinjen – og understreger samtidig, at det for lejer gælder om at have øje for detaljerne:

»Vi oplever ofte, at når en virksomhed står og skal leje nye lokaler, så er fokus meget på, hvad lejen er, og hvornår man kan overtage lejemålet. Altså de helt umiddelbare, store linjer i kontrakten. Det er nok meget naturligt, men det kan i høj grad betale sig at tænke på, at der er mange andre vilkår i en lejekontrakt, der kan forhandles, og at have det langsigtede perspektiv med. For eksempel bør man overveje, hvad man vil gøre, hvis ens virksomhed nu er vokset betragteligt efter et år, eller hvis man om to år står og vil flytte regnskabsafdelingen til Litauen,« siger Allan Ulrich Bjørnsholm.

Udlejers marked

Tomgangen i erhvervslejemål i indre København er kraftigt faldende, og det er for tiden udlejerne, der sidder på den grønne gren. Det mærker REDs Occupier Services selvfølgelig, da det i en del tilfælde kan gøre det nødvendigt at tænke kreativt, når man skal yde optimal rådgivning, der passer til lejernes moderne krav om fleksibilitet.

Nogle virksomheder er nødt til at flytte helt eller delvist ud af hovedstaden, mens andre, der måske ideelt set godt kunne tænke sig en lejekontrakt med en kort bindingsperiode, i stedet kan drage fordel af at forhandle særlige vilkår med udlejer. Også her kommer REDs markedskendskab ind og gør nytte for lejerne, fremhæver Allan Ulrich Bjørnsholm:

»Der er mange, der har et ønske om en kortere bindingsperiode, end hvad der almindeligvis er gældende for erhvervslejemål. Men det kan være svært at finde, især i København, hvor tomgangen er lav. Der bør virksomhederne i stedet sørge for at få indføjet detaljer i kontrakten om, at de for eksempel har mulighed for at delopsige deres lejemål, det vil sige at opsige nogle af lokalerne uden at opsige hele lejemålet. Eller at man har mulighed for at frigøre sig helt fra kontrakten før det aftalte sluttidspunkt mod at betale en bod. Den type løsninger ser vi flere og flere, der efterspørger. De alternative løsninger, vi finder for vores kunder, baserer sig på vores markedskendskab til for eksempel ’skuffesager’, nye projekter eller andre lejeres planer om frigørelse. Og har man ikke det kendskab – hvad vores kunder typisk ikke har – så er det svært at finde frem til de optimale løsninger,« forklarer Allan Ulrich Bjørnsholm.