Hovedrengøring i Keops

2007 bliver året, hvor der skal ryddes godt og grundigt op i ejendomskoncernen Keops, så den kan komme videre. Selskabets nye ledelse er allerede godt i gang, og det tilfredsstiller kritikerne.

Efter et par år med køb af ejendomme for 21,7 milliarder kr. er det nu tid til hovedrengøring i Keops.

Med en helt ny ledelse og en ny - overvejende uafhængig - bestyrelse skal ejendomsgiganten over det næste år gøres kampklar til fortsat vækst. Men foreløbig skal tempoet ned.

»Det der har skabt udfordringen er, at Ole Vagner så dotcom-boblen briste og det svenske ejendomsmarked falde. Det har han udnyttet effektivt ved at købe op. Nu skal det hele implementeres,« siger Keops nye daglige leder Karsten Poulsen.

Keops er allerede kommet meget langt med at få en professionel direktion og bestyrelse på plads.

Næste punkt bliver at få lavet en strategiplan, som skal udstikke retningen for Keops udvikling de næste mange år.

Og det forudsætter, at der også kommer styr på den aktuelle økonomi.

Forholdet mellem Keops egenkapital og låneoptagelse er usædvanlig skæv. Keops har således en balance på 18,2 milliarder kr., mens egenkapitalen er »sølle« 1,7 milliarder. Et af de første tiltag bliver at gøre noget ved det, så koncernen står sig bedre ved fremtidige opkøb.

»Vi vil have mulighed for at kunne betale kontant, når vi konkurrerer med de store pensionskasser om ejendomskøb. De kan altid betale kontant, hvor jeg altid har skulle ud og finde finansieringen,« siger Keops stifter, øverste chef og hovedaktionær Ole Vagner.

For at sikre sig et bedre kapitalgrundlag arbejder Keops ansatte i øjeblikket på højtryk for at sælge tre ejendomsporteføljer for tilsammen næsten syv milliarder kr.

»Med de forventninger, vi har nu, tror vi, at provenuet fra salgene kan give en likviditet, der overstiger moderselskabets rentebærende gæld,« siger Karsten Poulsen.

Keops står endvidere over for en opgave med at få selskabets ejendomsudviklingsforretning til at give overskud. Foreløbig har Keops solgt sit ferieboligprojekt i Spanien, droppet en ny forretning i Kina og minimeret sine ejendomsudviklingsprojekter i Tyrkiet.

Nu er Keops Development skilt ud i sit helt eget datterselskab, som også skal flyttes fysisk ud af Keops-hovedkvarter i Scaniagade i sydvest-kvarteret.

»Development skal leve sit eget liv. Men vi vil drive selskabet benhårdt. Det skal vendes, så det bidrager positivt på bundlinien,« siger Karsten Poulsen.

Han og Ole Vagner afviser, at Keops er ved at skille sig helt af med udviklingsforretningen og typehusfirmaet M2, som Keops købte 60 pct. af sidste år, men som har skuffet voldsomt rent økonomisk.

Selvom Keops i år kommer voldsomt på skrump, er meningen altså, at styrke selskabets position som Nordens største ejendomsinvestor. Og Karsten Poulsen synes da også, at det er sjovere at være den, der køber end den, der sælger.

Ved fremtidige opkøb af store ejendomsporteføljer eller desciderede ejendomsselskaber åbner Keops nu for kapitaludvidelser i forbindelse med opkøb.

Keops fik i det forgangne regnskabsår et overskud på 873 millioner kr. mod 400 millioner året før. Rekordoverskuddet bestod imidlertid udelukkende af værdiopskrivninger af ejendomme og en ekstraordinær gevinst fra salget af et datterselskab. Det egentlige resultat blev kun 50 millioner kr.

Aktieanalytiker Michael West Hybholt fra Nordea, har været en af de mest forbeholdne iagttagere af Keops. Efter at selskabet i går havde offentliggjort sit reviderede regnskab for 2005/06 og sin nye organisationsplan, er han mere optimistisk.

»Ved at informere mere nuanceret omkring ledelsesstruktur og sine forretningsområder har Keops imødekommet en del af den forvirring, der har omspændt virksomheden på den seneste. Og inden for en forholdsvis kort tidshorisont får Keops formodentlig skabt en mere fornuftigt balance mellem egenkapital og gæld ved at frasælge tre udvalgte ejendomsporteføljer,« siger Michael West Hybholt.

Han påpeger dog stadig, at Keops i de seneste år er blevet begunstiget af stigende priser på svenske ejendomme, hvilket jo også forklarer hovedparten af det imponerede resultat for 2005/06.

»Og udviklingen i de svenske ejendomspriser vil fortsat have afgørende indflydelse på selskabets resultat,« konstaterer han.

Også aktiemarkedet generelt er tilfreds med de nye udmeldinger fra Keops. I går steg aktien med fire pct., efter at have været på jævn nedtur den sidste uges tid.