Hamskifte udløser storindkøb af kontorer

Strategiskifte. Selv om kontortomgangen kravler opad, vil Realia – det tidligere Asgaard – investere næsten trekvart milliard i kontor-ejendomme. Ny strategi skal gøre aktien mere sexet.

Ud med boliger og udviklingsprojekter. Ind med ren ejendomsdrift af kontorer og logistik i udkanten af København. Fold sammen
Læs mere

Ud med boliger og udviklingsprojekter. Ind med ren ejendomsdrift af kontorer og logistik i udkanten af København.

Sådan lyder budskabet fra Realia, det nye navn for Asgaard Group, der kom på børsen i 1999 med forretnings- og ejendomsmanden Søren Stensdal som hovedaktionær. Han sidder stadig på næsten fire ud af fem aktier og synes, at aktiemarkedet ikke har vurderet virksomheden højt nok – kursen svarer kun til godt 60 procent af egenkapitalen, mens eksempelvis ejendomsselskabet Jeudan ligger over dobbelt så højt.

I Stensdals øjne har markedet svært ved at værdiansætte et selskab med mange udviklingsprojekter plus en portefølje af bygninger, som er i drift og sikrer løbende indtægter. Derfor skal stort set alle projekter afvikles eller udskilles, og den omdøbte virksomhed skal fokusere på »ren« ejendomsdrift, et felt, hvor der ikke er mange investeringsmuligheder på Fondsbørsen.

Klar til køb

Strategien blev vedtaget af bestyrelsen i november og godkendt på en nylig generalforsamling. Den indebærer, at selskabet næsten vil firdoble sine investeringer fra omkring 275 millioner til en milliard i løbet af tre års tid.

»Vi har et kapitalberedskab på 50 millioner kroner, og de projekter, vi har på salgslisten, kan nok forøge vores likviditet med andre 50 millioner inden for et år eller to,« siger Søren Stensdal om købekraften her og nu.

Derudover har selskabet gjort klar til at udstede nye aktier, for eksempel som betaling for ejendomme.

Realia venter at handle med banker og realkreditselskaber, og da de har overtaget bygningerne fra nødstedte kunder, er de formentlig villige til at give en fornuftig belåningsgrad for at få afviklet ejendommene.

Men samlet vil Realia fastholde en ret solid polstring med en egenkapital tæt på halvdelen af aktiverne.

Netop egenkapitalen, kombineret med løbende lejeindtægter fra porteføljen af anlægsejendomme, har fået det gamle As-gaard hæderligt gennem finanskrisen, selv om bundlinjen har været rød i flere af årene. Men før krisen brød ud, var armbevægelserne større med vækstambitioner for det meste af Skandinavien.

Går imod strømmen

Udlandet er for længst skåret fra, og nu skal fokus yderligere skærpes – fremover skal der kun investeres i omegnen af København og i kvartererne uden for centrum.

»Vi har alle årene gået imod strømmen. Og når alle kaster sig over prime-beliggenheder (de gode placeringer, red.), hvad er det så, alle har glemt?« spørger Søren Stensdal retorisk.

Han peger selv på, at priserne er høje for kontorejendomme i centrum og afkastene tilsvarende små. Derfor er der gode muligheder lidt væk fra centrum, hvor alle kontorarbejdspladserne alligevel ikke kan ligge.

»Hvis man kigger på den kommende letbane og så lidt ud til siderne, så ligger der et ikke ubetydeligt antal ejendomme, som nok skal blive interessante. Der er stor tilflytning til hovedstaden, og der skal også være nogle arbejdspladser. Vi lægger os ved nogle knudepunkter som motorveje og stationer, så det er nemt at komme til og fra,« supplerer administrerende direktør Stig Wadmann, der er ugen ejendomsprofil i Berlingske Business.

Den bestående portefølje omfatter kontor- og logistikbygninger i Glostrup, Rødovre og Herlev tæt ved Ring 3 og den kommende letbane samt nordpå i Allerød og Hørsholm.

Risikoen for tomgang er også højere, men her peger formand og direktør på selskabets hidtidige resultater, herunder en aktuel tomgang omkring fem procent – nogenlunde det halve af markedet for kontorer. Desuden lægger Realia vægt på – ud over en fornuftig trafikal placering – at kommende ejendomme er eller kan indrettes som flerbrugerhuse. Dermed undgår selskabet at være afhængigt af få, store lejere.

Frasalg og afvikling

Strategien omfatter, at en række aktiviteter skal afhændes – og her har Søren Stensdal tilbudt at overtage nogle af dem via nogle af sine andre selskaber. Det skal ske efter armslængde-princip med eksterne vurderinger, og så fremhæver han, at han fortsat er storaktionær i Realia og derfor ikke har interesse i en lav prisfastsættelse.

En af de store projektposter er blevet udskilt og separat noteret på den lille OTC-børs i Horsens. Det drejer sig om store byggeretter i Hillerød Syd – nærmest en lotteriseddel, fordi ingen lokalplaner er på plads, men kommunen drømmer om en ny, stor bydel, som i hvert fald får et supersygehus og en ny station med både regionaltog og S-tog, sådan som Berlingske Business Ejendomme tidligere har beskrevet.

Alle cirka 250 Realia-aktionærer har også fået OTC-aktier i Hillerød Syd – tæt på den model, Novo Nordisk benyttede, at enzymaktiviteterne i Novozymes blev selvstændigt børsnoterede tilbage i 2000.