Grå udsigter for kontormarkedet

For et år siden spåede eksperter færre ledige kontorlokaler i hovedstaden, men nu varsler sløj samfundsøkonomi og en stribe store byggeprojekter øget tomgang.

Arkivfoto: Niels Ahlmann Olesen Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

»Det værste kan være overstået på kontormarkedet.«

Sådan begyndte en Berlingske Business Ejendomme-artikel for knap et år siden. Dengang viste friske tal fra Oline-DE-statistikken over erhvervslokaler nemlig et dyk i tomgangen for kontorer, både på landsplan og i hovedstaden. Og det fik tre eksperter til at udtrykke forsigtig optimisme.

Men siden har den ret høje tomgang bidt sig fast – og mere til. På landsplan er ledigheden steget fra 9,1 procent i fjerde kvartal af 2012 til 9,5 procent ved indgangen til tredje kvartal i år. I »København by« med Frederiksberg, Dragør, Tårnby og selve København er tomgangen blevet liggende på godt ni procent, endda med en lille stigning i det seneste kvartal. Lige før finanskrisen stod kun tre procent af kontorerne i hovedstaden tomme.

I hovedstaden står over en halv million kvadratmeter ledige – svarende til et areal på 75 fodboldbaner eller cirka 25.000 arbejdspladser.

»Vi var nok lige optimistiske dengang, Nu håber vi på samme niveau det næste års tid frem, men med meget nybyggeri kan worst case blive mere ledighed,« siger Jørgen Jørgensen, direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Mæglerhuset CBRE har en lignende vurdering.

»En periode kom der ikke så meget nybyggeri på markedet, og selv om niveauet ikke er så højt som i 2009 og 2010, så bliver der bygget et ikke ubetydeligt antal kvadratmeter. Det kommer til at lægge ekstra pres på eksisterende lejemål,« siger markedsanalytiker Robin Rich.

Byggerier på vej

Næste år indvies blandt andet sidste etape af FN-byen ved Nordhavn, og et stenkast derfra åbner et ATP-ejet kontorhus på 16.400 kvm. Et stenkast i en anden retning er to cementsiloer ved at blive ombygget til kontorer.

Året efter er der forventet indflytning i et stort kontorhus på den tidligere Scala-grund over for Tivoli og i en større udbygning af Copenhagen Towers i Ørestad.

En anelse længere ude i horisonten får både Nordea og Nykredit nye domiciler i Ørestad, mens medicinalkoncernen Ferring flytter til nybygget hovedsæde i Scanport ved Kastrup Havn og efterlader sit karakteristiske kendte sorte højhus ved Ørestad Station.

Ved de fleste projekter er enten hele bygningen eller store dele lejet ud på forhånd, men lejernes gamle lokaler risikerer at stå tomme. Det gælder eksempelvis Nordeas nuværende bygninger i det gamle »Ørkenfort« på Christianshavn, oprindeligt en administrationsbygning for det hedengange B&W-værft, og det nyere, nærliggende Christiansbro-kompleks.

Historiske lokaler i spil

En kilometer derfra kan de historiske Dansk Bank-lokaler på Holmens Kanal om få år komme på markedet, da storbanken i ugens løb bekræftede vedvarende rygter om, at den overvejer at flytte til Nordhavn. Foreløbig er der ikke truffet nogen endelig afgørelse.

En af genboerne til Danske Bank er det gamle Hafnia-hovedsæde, som længe husede SEB Pension, men har stået tomt og uudlejet, siden SEB for nogle år siden samlede sine danske aktiviteter i nybyggeri på Kalvebod Brygge.

PFA Pension har næsten 16 mia. kr. investeret i kontorer og ser ikke kun et pres fra nybyggeriet, som i sig selv »giver nogle udfordringer«.

»Krisen har gjort, at meget har stået stille, og virksomhederne har fokus på effektive kvadratmeter. Et hus som vores eget domicil på 30 år trænger til en overhaling med trådløst netværk, ny solafskærmning og ventilation og en anden måde at indrette på,« siger ejendomsdirektør Michael Bruhn.

Han skruer i øjeblikket kraftigt op for kontorinvesteringer, som fint kan matche de lave obligationsrenter. Men samtidig lægger PFA-direktøren vægt på, at bygningerne er forberedt til flere lejere.

»Med et lejemål på 10.000 kvm går man og venter på én lejer. Ved et flerbrugerhus er det lettere at få afsat nogle af kvadratmeterne.«

Ejendomsselskabet Jeudan med stort set lige så store kontorinvesteringer som PFA Pension forudser »lidt højere tomgang« på det københavnske marked det næste år, men har selv forsøgt at tilpasse sig ændrede vilkår.

»Vi gennemførte en analyse, som viste, at lejerne lægger vægt på tryghed og fleksibilitet. Med finanskrisen aner nogen af dem ikke, om de er dobbelt så store eller halvt så store om et år. Derfor har vi forkortet opsigelsesperioden fra måske tre-fem år til seks måneder, og vi kan altid tilbyde et nyt lejemål, der passer i størrelse,« siger administrerende direktør Per W. Hallgren.

To tabere

Et par eksperter udpeger ejerne af ældre kontorbygninger som mulige tabere i kapløbet om de færre kunder. Med øgede krav til effektive lokaler skal gamle bygninger enten renoveres omfattende – eller lejes ud billigere.

En anden taber kan være nogle forstadskommuner rundt om hovedstaden. Med stigende leje har de ofte tiltrukket virksomheder, som ville skære toppen af huslejen, men hvis tomgangen fortsat er høj og presser lejen nedad, vil flere søge mod centrum, vurderer bl.a. Michael Bruhn fra PFA Pension.

»Forstæderne kan blive taberne med undtagelse af områder som Lyngby og Gladsaxe, hvor det går godt med udlejningen.«