Efter de seneste års prisstigninger klager ejendomsinvestorer over, at de har fået svært ved at finde ejendomme, der giver et tilfredsstillende afkast. Men samtidig har mange overset en særdeles profitabel mulighed: At købe sig fri af kommunens ret til at købe grund eller ejendom tilbage.

Det blev klart, da Københavns Kommune pr. 1 april bogstavelig talt over natten ændrede beregningsgrundlaget for de ejendomsbesiddere, der vil frikøbe en grund eller ejendom med hjemfaldspligt.

Københavns Kommunes betragtning er, at ejendomspriserne er steget væsentligt, men at det ikke er afspejlet i de offentlige vurderinger, idet det offentlige vurderingssystem som bekendt ligger underdrejet og tidligst kommer op igen i 2019.

Derfor går man nu over til at bruge valuarvurderinger i stedet, og samtidig sænker man den såkaldte kalkulationsrente fra 3,0 til 2,2 pct., som konsekvens af de faldende markedsrenter. Det sidste øger beregningsteknisk også frikøbspriserne.

De fleste frikøber ved ejerskifte

Hvor meget, det summer sammen til, er ukendt. Men i de eksempler, kommunen har forelagt borgerrepræsentationen, regner man med vel over en fordobling af det beløb, ejendomsbesiddere skal af med, hvis de vil sikre sig deres ejendomme til evigt arv og eje.

Fra 2014 til 2016 er antallet af frikøb næsten fordoblet, fra 46 til 85, viser tal fra Københavns Kommune. Men stigningen er næppe udtryk for, at et større antal ejendomsinvestorer har spottet, at det kuldsejlede offentlige vurderingssystem i kombination med rentefaldet skabte en god investeringsmulighed.

»Jeg kan ikke udtale mig om, på hvilken baggrund dem, som har en ejendom med hjemfaldspligt, træffer beslutninger. Men oftest opstår hjemfald, når der skal ske ejerskifte. Mange beder også hvert år om et tilbud på et frikøbe ejendommen. Men det er ikke for nødvendigvis at benytte tilbuddet, men for at kunne afgøre aktiver og passiver regnskabsmæssigt,« fortæller Simon Kaiser, direktør i Københavns Ejendomme & Indkøb.

Han ikke noget bud på, om den ændrede frikøbsordning, som foreløbigt skal være i kraft indtil et nyt, offentligt vurderingssystem er på plads, vil føre til flere eller færre opkøb.

»Et spørgsmål, som nogle ejere kunne have, er, hvad Skatteministeriet kommer med på et tidspunkt. Bliver vurderingerne højere eller lavere i det nye system? Men det er jo spekulativt. Vi har selvfølgeligt set på, hvordan et rationelt marked ville udvikle sig, hvis vi ikke havde ændret ordningen, og prisen derfor ikke havde afspejlet den reelle værdi,« siger Simon Kaiser, der tilføjer, at man samtidig har gjort det billigere at købe en udskydelse af tilbagekøbet – her bruger man fortsat SKAT’s vurderinger, ligesom den lavere kalkulationsrente i dette tilfælde virker til køberens fordel.

Praksis i over hundrede år

Hjemfaldspligten er opstået, fordi Københavns Kommune over en periode på over hundrede år, der rakte helt op mod nutiden, ved salg af ejendomme betingede sig, at den i fremtiden kunne købe ejendommene tilbage til samme pris, som den solgte til. Den sidste ejendom med hjemfaldspligt blev solgt i 2014.

Allerede fra 1996 har kommunen dog givet borgere og virksomheder muligheden for at en gang for alle at erhverve rettighederne til de grunde og ejendomme, de sidder i. Eller alternativt at købe en udskydelse af kommunens ret til at tilbagekøb.

Men endnu er der tilbagekøbsret på godt 1200 ejendomme og grunde. De havde med den offentlige vurdering en samlet værdi af cirka 2,5 mia. kr., og det tal er formentligt hen ved fordoblet, når man nu er gået over til valuar-vurderinger.

Cirka 15-20 pct. af de pågældende grunde og ejendomme er ejet af professionelle og bliver brugt enten til erhverv eller boligudlejning.

Toppen bliver hakket af værdien

Men heller ikke blandt disse professionelle aktører, eller blandt potentielle købere til de pågældende ejendomme, er der mange, der har overvejet den mulighed, at kommunen kunne finde på at ændre i prismodellen ved tilbagekøb. Det vurderer valuar Mikkel Scheel fra Scheel & Co.

»Hvis man ejer en grund eller en ejendom, som kommunen har tilbagekøbsret på, så kan man dårligt komme uden om, at grunden eller ejendommen nu ikke vil kunne sælges til samme pris som før. Det vil naturligvis også afspejle sig i valuarvurderinger, for eksempel i forbindelse med regnskabsaflæggelse,« siger Mikkel Scheel.

»At det her kan ske viser med al tydelighed, at en kommune ikke bør optræde som ejendomsspekulant,« fortsætter han med henvisning til, at hensigten med tilbagekøbsretten i sin tid var, at kommunen ikke ville lade private stryge værdistigningerne.

»Men her ser man, at kommunen selv har meget svært ved at håndtere værdistigningerne. Det er selvfølgelig ikke deres skyld, at de skattemæssige vurderinger ikke fungerer. Men dette problem har været almindeligt kendt i adskillige år nu, og kommunen burde for længst være gået over til at bruge valuarvurderinger, eller i det mindste have adviseret, at det var en mulighed at ændre beregningsgrundlaget på en eller anden måde,« siger Mikkel Scheel og tilføjer, at ændringen kan være hård for de ejendomsejere, der har disponeret i tillid til den hidtidige ordning.

Afhænger af situationen

Den ændrede beregningsmodel blev indført uden varsel, fordi kommunen havde forudset, at et varsel ville skabe en lang kø af borgere og virksomheder, der ville frikøbe sig til den gamle og, efter kommunens mening, alt for lave pris.

Umiddelbart var der heller ikke mange, der så ændringen, da den var annonceret 1. april. Men erhvervsrådgiveren Sadolin & Albæk nåede at få en omtale med i sin markedsrapport for første kvartal.

Peter Winther, direktør i Sadolin & Albæk, har dog ikke noget entydigt råd om, hvad virksomhederne nu skal gøre: Selv om det nu bliver dyrere at købe sig fri, kan det godt være, at det stadig er billigt i forhold til prisen om et, to eller tre år.

»Man kan ikke komme med en generel anbefaling. Det kommer helt an på den enkelte investors tidshorisont og finansieringsmuligheder. Tror man, en ejendom bliver meget mere værd, og har man mange penge at investere, vil rådet være at frikøbe sig så hurtigt som muligt. Men andre kan mene, at de kan investere med højere afkast i deres virksomhed, eller at ejendommen sandsynligt vil falde i værdi. Så skal man afholde sig fra frikøb,« siger Peter Winther, som det finder det nærliggende at tro, at mange vil vælge udskydelse, fordi man her fortsat kører efter de gamle skattemæssige vurderinger.