Fradrag for vedligeholdelse

Udgifter til vedligeholdelse i udlejningsejendomme kan trækkes fra i skat – men udgifter til forbedringer er for egen regning.

Søren Lehmann Nielsen er partner i Bruun & Hjejle og klummeskribent. Fold sammen
Læs mere
Foto: Christian Als
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendomme erhvervsmæssigt, herunder til udlejning, kan fratrække udgifter til vedligeholdelse i deres skattepligtige indkomst.

Fradrag for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun udgifter anvendt til vedligeholdelse af ejendommen på grund af ejendommens forringelse ved slid og ælde i den nuværende ejers ejertid. Det er altså ikke muligt at få fradrag for udgifter til vedligeholdelse af en ejendom, der bringer ejendommen i en bedre stand end ved erhvervelsen.

Det kan være svært entydigt at definere, om en udgift hører til kategorien for vedligeholdelse eller forbedring. Det skyldes, at samme udgift undertiden kan falde under begge kategorier.

Et eksempel er udskiftning af vinduer. Normalt vil dette være en forbedringsudgift, der sætter ejendommen i en bedre stand end hidtil, men hvis udgiften til udskiftningen afholdes, efter at vinduerne er udtjente efter mange års ejerskab, vil udgiften kunne fratrækkes fuldt ud som en vedligeholdelsesudgift.

Kravet for at kunne fratrække udgiften fuldt ud er dog, at prisen for udskiftningen må antages at være mindre eller lig med prisen for en istandsættelse af de gamle vinduer.

Hvis prisen for udskiftningen derimod overstiger istandsættelsen, så vil ejeren alene kunne tilkendes et skønsmæssigt fradrag svarende til prisen for istandsættelsen.

Kun fradrag i ejertiden

Det er som nævnt kun muligt at få fradrag for udgifter, der kan henføres til slid i den nuværende ejers ejertid.

Hvis en ejer for eksempel udskifter taget på sin udlejningsejendom ti år efter erhvervelsen, så vil omkostningerne til at udbedre den slitage, der skønsmæssigt er sket i løbet af de ti år, kunne fratrækkes. Hvis det antages at taget havde en levetid på 30 år, så vil der altså kunne indrømmes et fradrag for vedligeholdelse på 1/3 af udgiften, mens de resterende 2/3 vil være at anse som en forbedringsudgift, svarende til, at taget måtte anses for 2/3 nedslidt ved overtagelsen, således at et nyt tag for 2/3s vedkommende bringer ejendommen i en bedre stand end ved overtagelsen.

Procentreglen

Det er værd at være opmærksom på, at der for nyerhvervede ejendomme gælder en særlig administrativ skønsregel – procentreglen – for opgørelsen af de fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Denne betyder, at ejere af nyerhvervede udlejede en- og tofamilieshuse i de første tre ejerår i almindelighed vil kunne godkendes fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 35 pct. af den årlige lejeindtægt. Det samme gælder for udlejningsejendomme, herunder udlejede ejerlejligheder, hvor satsen dog er 25 pct. af den årlige lejeindtægt.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at denne regel ikke gælder for udgifter, der alene anses for at være forbedringsudgifter i forhold til ejendommens tilstand på opførelsestidspunktet.

Da der ligeledes alene er tale om en formodningsregel, så vil reglen kunne fraviges i konkrete situationer, hvor omstændighederne taler herfor.

Forbedringsudgifter

Udgifter, der anvendes til at forbedre det ejede, kan som allerede nævnt ikke fratrækkes i ejerens skattepligtige indkomst. Derimod vil udgiften til gengæld kunne tillægges anskaffelsessummen for ejendommen.

Det betyder, at udgiften kan være med til at nedbringe den fremtidige skattepligtige indkomst ved afståelse af ejendommen, da skatten ved salg beregnes som forskellen mellem afståelse- og anskaffelsessummen.

Det er ejeren, der ved et salg skal kunne dokumentere de omkostninger, som i årenes løb er lagt til anskaffelsessummen som forbedringsomkostninger. Det gælder i princippet også, selv om omkostningerne er afholdt for ganske mange år siden.

Konkret bedømmelse

Der vil ofte være tale om både vedligeholdelse og forbedring ved en istandsættelse af den udlejede ejendom. Det vil derfor altid være nødvendigt med en konkret bedømmelse af det enkelte tilfælde. Denne bedømmelse kan i praksis være særdeles vanskelig at foretage.