Natten til 1. april sidste år ændrede Københavns Kommune uden varsel beregningsgrundlaget for de tilfælde, hvor ejerne af ejendommene på en række grunde køber sig fri af kommunens tilbagekøbsret – den såkaldte hjemfaldspligt.

Den manglende varsling var helt tilsigtet fra kommunens side. Den mente, at frikøbet var blevet alt for billigt, dels på grund af den usædvanligt lave rente, dels fordi de offentlige ejendomsvurderinger ikke er blevet opdateret siden 2011.

»Nu står man så med balladen, og i en kommende retssag, vil det være afgørende, hvordan dommerne anskuer hjemfaldspligten. Her er sagsøgere og kommune fundamentalt uenige.«

---

Kommunen ville således, efter sit eget ræsonnement, have sat store værdier over styr, hvis den havde givet de berørte mulighed for i sidste øjeblik at købe sig fri af hjemfaldspligten til den lave pris.

Men nu bliver kommunen udfordret af en kreds af borgere, der har organiseret sig i foreningen Hjemfaldspligt København. Den oplyser til Berlingske Business Ejendomme, at den er klar til at hive kommunen i retten, så snart den har fundet pengene til de advokater, der skal føre sagen. Påstanden er, at ændringen af frikøbsordningen skal kendes ugyldig.

Hvis sagen kommer for retten og Københavns Kommune taber, åbner det op for en nærmest uoverskuelig proces, hvor nogen skal fastslå priserne på frikøb af de ca. 1.200 grunde, der er hjemfaldspligt på. Men det vil naturligvis være godt nyt for ejerne af ejendommene på grundene, der i givet fald får en samlet gevinst, der kan anslås til godt et par mia. kr.

Fundamental uenighed

Det er ingen overdrivelse at sige, at juraen i spørgsmålet er særdeles kompliceret. Komplikationerne begyndte for så vidt allerede tidligt i 1900-tallet, da kommunen fik den særegne ide at sælge grunde med en klausul om, at den kunne købe dem tilbage. Hvor datidens politikere nok har løst et problem for sig selv, må de også have indset, at de skabte et nyt for deres efterfølgere et par generationer eller tre senere.

Nu står man så med balladen, og i en kommende retssag vil det være afgørende, hvordan dommerne anskuer hjemfaldspligten. Her er sagsøgere og kommune fundamentalt uenige.

For Hjemfaldspligt København og foreningens advokater er muligheden for frikøb af hjemfaldspligten noget, som kommunen som myndighed har pligt til at tilbyde borgerne på en fair og ordentlig måde.

I kommunens optik anskues beslutningen derimod ikke som en myndighedsafgørelse. Kommunen ser tilbagekøbsrettighederne som et aktiv, der hviler på privatretlige servitutter.

Disse tilbagekøbsretter repræsenterer en værdi, som den kan handle med. Den skal naturligvis overholde løfter, aftaler og lovgivningen generelt, men ud over det kan den i princippet gøre, som den vil.

Og det, den vil, er at optimere sine værdier på alle borgeres vegne. Dét mener den til gengæld, at den har pligt til som myndighed.

»Kommunen er forpligtet til at forvalte kommunens aktiver på en økonomisk forsvarlig måde til gavn for alle kommunens borgere og sikre, at kommunen ikke uden lovhjemmel begunstiger en lille gruppe af borgere,« som Christian Biel, kontorchef i kommunens ejendoms- og indkøbsenhed KEID udtrykker synspunktet.

Spekulation eller ej

Forskellen i de to måder at se frikøbet på afspejler de forskellige situationer, der findes i den virkelige verden – ude blandt de virksomheder og borgere, der ejer ejendommene på de cirka 1.200 grunde.

Også for dem repræsenterer muligheden for frikøb en værdi, og op til annulleringen af den tidligere ordning havde kommunen registreret handler, som kunne være udtryk for spekulation i de daværende frikøbspriser.

Altså: Måske havde nogle set, at frikøbet var blevet billigt, blandt andet fordi SKATs ejendomsvurderinger lå – og stadig ligger – underdrejet, og at denne gevinst ville blive større og større, hvis grundpriserne fortsatte opad, hvilket de har gjort.

Men det er formentligt højst et lille mindretal af ejendomsejerne, der har tænkt på den måde. De fleste er ganske almindelige familier og boligejere, der nu er kommet i klemme, bl.a. fordi det i lyset af den nye usikkerhed om frikøbet af deres grunde er blevet sværere for dem at sælge og belåne deres boliger.

Det er sådanne boligejere, der er med i foreningen Hjemfaldspligt København. Og dens advokater, Finn Lynge Jepsen og Henrik Græsdal fra Elmann Advokatpartnerselskab, mener f.eks. ikke, at kommunen uden varsel måtte ændre frikøbsordningen. Den skulle, i overensstemmelse med forvaltningsloven, sende sagen i høring blandt de berørte.

Kommunen mener som nævnt ikke, at forvaltningsloven er relevant i dette tilfælde, da det efter dens mening er et privatretligt spørgsmål.

Håb om klar afgørelse

Politikerne på Københavns Rådhus har valgt at følge rådgivningen fra deres embedsværk, men der var også politisk modstand mod den pludselige ændring af frikøbsordningen.

Særligt Venstres Cecilia Lonning-Skovgaard var bannerfører for denne modstand. Hun fremsatte et ændringsforslag om en overgangsordning, der gav nylige boligkøbere mulighed for at frikøbe grundene til ’gamle’ priser. Kommunens advokater vurderede imidlertid, at sådan en overgangsordning ikke var juridisk gangbar.

I dag glæder Cecilia Lonning-Skovgaard, der i mellemtiden er blevet beskæftigeles- og integrationsborgmester, sig over, at domstolene tilsyneladende får mulighed for at vurdere den nye, og for de berørte boligejere dyrere, frikøbsordning.

»I Venstre ser vi sagsanlægget som den mulighed, der er for at få ændret afgørelsen. Både forvaltningen, ankestyrelsen og Horten (kommunens advokater, red.) siger, at det er det her, vi skal gøre som kommune. Så fra politisk hold har vi ikke så meget mere at skyde med. Jeg håber, der kommer en meget klar afgørelse,« siger hun.

Dækning af omkostninger

Der er dog opstået en helt anden juridisk knast, som lige nu forsinker et sagsanlæg: Hjemfaldspligt København skønner, at der vil være advokatomkostninger for fire mio. kr., men medlemmernes forsikringsselskaber vil kun dække 1,25 mio. kr., selv om de har anerkendt, at retshjælpsforsikringen træder i kraft og foreningens medlemmer tilsammen har dækning for over 20 mio. kr.

Ifølge Tryg, der håndterer sagen på forsikringsselskabernes vegne, skyldes det, at man følger en gammel praksis, hvorefter man i såkaldt kumulerede sager højst udbetaler sagsomkostninger svarende til den maksimale dækningssum for fem deltagere. Det hjælper altså ikke, at der er langt flere end fem boligejere med en retshjælpsforsikring bag sagsanlægget.

Foreningen håber, at også nogle af de virksomheder, der er ramt af den ændrede tilbagekøbsordning, vil bidrage til at betale advokatomkostningerne.