Fejl i areal kan berettige til afslag i prisen

Sælgere af fast ejendom skal være opmærksomme på, at det oplyste BBR-areal er korrekt – ellers kan det koste dyrt.

Sælgere af fast ejendom skal være opmærksomme på, at det oplyste BBR-areal er korrekt Fold sammen
Læs mere
Foto: Keld Navntoft
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Størrelsen af ejendommens areal er en fast del af de oplysninger, sælgeren leverer til køberen i forbindelse med en overdragelse af en fast ejendom. Det er almindeligt forekommende, at denne oplysning gives på baggrund af registreringen hos BBR, og det sker undertiden, at denne registrering viser sig at være fejlagtig. Det betyder, at køberen ikke får det areal, han er stillet i udsigt i købsaftalen. Sælgeren vil omvendt anføre, at køberen har besigtiget ejendommen, og derfor er bekendt med de faktiske forhold.

Fejl i arealangivelse er en mangel

Den 30. august 2013 har Højesteret afsagt dom i to sager, der begge angik fejl i arealangivelsen ved erhvervelse af boligejendomme. I begge sager krævede sælger frifindelse for købers krav om forholdsmæssig afslag i købsprisen.

I den ene sag var ejendommen solgt med en arealangivelse på 113 kvm., men en efterfølgende opmåling viste, at arealet kun udgjorde 95,7 kvm.

Vedrørende spørgsmålet hvorvidt arealafvigelsen udgjorde en mangel,sagde Højesteret, at der var tale om en ikke uvæsentlig arealafvigelse, og boligarealets størrelse har normalt stor betydning ved prisfastsættelsen af en familiebolig. Højesteret mente ikke, der var grundlag for at antage, at det forholdt sig anderledes i denne sag, og Højesteret fastslog, at der derfor var tale om en mangel.

Med dommen har Højesteret såledesfastslået, at fejl i arealangivelsen kan udgøre en mangel. Det er dog værd at bemærke, at køberen ikke for Højesteret gjorde gældende, at manglen berettigede køber til erstatning som følge af garantibrud, og Højesteret har således ikke taget stilling til dette spørgsmål.

Sælgers ansvarsfrihed

Ikke-professionelle sælgere er som udgangspunkt beskyttet mod købers indsigelser over ejendommens tilstand, såfremt der er udarbejdet en tilstandsrapport, og der er fremlagt forsikringstilbud på en ejerskifteforsikring, hvor sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien.

I den anden sag var det ubestridt, at fejl i arealangivelsen udgjorde en mangel, og at køber derfor var berettiget til et afslag i købsprisen, såfremt manglen ikke var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (LFFE). I denne sag var der nemlig udarbejdet tilstandsrapport, og det centrale spørgsmål var således, om den fejlagtige arealangivelse var omfattet af LFFE.

Efter en gennemgang af LFFEs forarbejder, herunder særligt i hvilket omfang tilstandsrapporten skal forholde sig til arealangivelsen i BBR, udtalte Højesteret, at en urigtig oplysning om en ejendoms boligareal ikke kan anses for at være en mangel, der har en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af sælgers ansvarsfrihed efter loven.

Forkert oplysning koster

Spørgsmålet for Højesteret var herefter, om manglen kunne begrunde et afslag i købesummen. Det afgørende for besvarelsen af dette spørgsmål var ifølge Højesteret, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købssummen var blevet lavere. Denne vurdering skal foretages under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen og det påberåbte forholds beskaffenhed.

I den første sag var ejendommen oprindeligt købt for 950.000 kr. Højesteret vurderede værdiforringelsen til 50.000 kr. og tilkendte køberen et afslag i købsprisen.

I den anden sag var ejendommen oprindeligt købt for 1.630.000 kr. Det blev i sagen vurderet, at værdiforringelsen af ejendommen som følge af den fejlagtige arealangivelse udgjorde 150.000 kr. Højesteret fulgte tillige i denne sag skønsmandens vurdering og tilkendte køberen et afslag i købsprisen på 150.000 kr.

Dommene viser således, at værdiforringelser i størrelsesorden 5-10 pct. af købsprisen ikke anses for forholdsvis uvæsentlige, ligesom værdiforringelser på 50.000 kr. heller ikke i absolutte tal anses for uvæsentligt.

Sælgere skal være på vagt

Det er derfor vigtigt, at sælgere af fast ejendom er opmærksomme på problemstillingen. Som sælger bør man derfor så vidt muligt sikre sig, at arealangivelsen er korrekt, og at overdragelsesaftalen tager stilling til, hvad der skal ske i tilfælde af fejl i arealangivelsen.