Tusinder af andelsboligejere vil i denne uge spændt følge med i den sag, som Vestre Landsret tager fat på mandag morgen. Og spændingen vil formentlig ikke være mindre i banksektoren, for der står store beløb på spil. Kernen i sagen er Jyske Banks salg af en såkaldt swapaftale til andelsforeningen Engskoven tæt ved Aarhus. Swapaftalen viste sig senere at være katastrofal for foreningens økonomi, og ifølge både en afgørelse fra Pengeinstitutankenævnet samt en dom fra byretten fortalte Jyske Banks rådgivere ikke alt om aftalens egenskaber, der senere viste sig at være skadelige for foreningens økonomi.

De to sejre får foreningens talsmand, Lund Poulsen, til at være optimistisk:

»Jeg er ikke i tvivl om, at vi vinder sagen forudsat, at der ikke kommer en politisk dom. Vi blev bevidst ført bag lyset med hensyn til blandt andet asymmetrien i aftalen,« siger han og understreger, at foreningen vil søge om lov til at føre sagen helt til Højesteret, hvis den tabes i landsretten.

Ydelsen på Engskovens boliger er steget markant på grund af swapaftalen, og lige nu er tre andelsejere ud af de 22 andele ekskluderet af foreningen på grund af manglende betaling, og deres boliger er på vej på tvangsauktion.

Sagen i landsretten er vigtig, fordi stribevis af andelsforeninger landet over er kommet i økonomisk uføre på grund af swap-aftaler, der begyndte at gribe om sig for cirka ti år siden.

»Jeg vil ikke kommentere på den konkrete sag, men på baggrund af de henvendelser, som jeg har modtaget over tid, så tegner der sig et billede af, at nogle få banker i 2004-2005 begyndte at tilbyde derivater (finansielle instrumenter som f. eks. swapaftaler, red.) til kunder, der traditionelt havde store gældsposter, navnlig andelsboligforeninger og landmænd,« siger advokat Thomas Schioldan Sørensen, der fører sagen for andelsforeningen.

Han forklarer videre, at de finansielle instrumenter blev tilbudt med en anprisning af budgetsikkerhed i form af fast rente med en hovedstol, der i nogle tilfælde var tilsvarende eller tilnærmelsesvis tilsvarende den underliggende restgæld.

»Men problemet opstår, hvis renten falder. Så resulterer den faste rente og forventningen om budgetsikkerhed i likviditetsmæssige udfordringer på grund af bankens efterfølgende krav om eksempelvis kontant sikkerhedsstillelse for den negative markedsværdi. Og dermed erfarer kunden, at en swapaftale er meget mere end en fast rente, og at der er betydelige risici forbundet med en renteswap,« siger Thomas Schioldan Sørensen.

Han påpeger i øvrigt, at en swapaftale lovgivningsmæssigt er kategoriseret som et komplekst høj-risiko-produkt.

Thomas Schioldan Sørensen har fået tæt på 150 henvendelser om at føre sager om swapaftaler, men han har vurderet, at kun et fåtal var egnede til at gå til domstolene med.

Kan ikke sælge

Engskovens beboere er endt i en situation, hvor de ikke kan sælge deres andelsboliger. Andelsforeningens swapaftale har fået en negativ værdi i takt med, at renten er faldet over de senere år. Og når den negative værdi skal regnes med ved prissætningen af en andelsbolig, så er boligerne i mange tilfælde værdiløse – i Engskovens tilfælde faldet til 70.000 kr. for de rummelige rækkehuse.

»Dem, der alligevel har købt et hus herude, siger selv, at det er en lodseddel. Hvis vi vinder sagen, så har de tjent 400.000 kr., hvis vi taber, så har de tabt de 70.000 kr.,« siger Lund Poulsen.

Engskoven vil have Jyske Bank til at stille foreningen, som om renteswap-aftalen aldrig var indgået. Det betyder, at den betydelige negative markedsværdi i regnskabet i størrelsesordenen 16 mio kr. bortfalder, hvilket vil medføre, at andelsbeviserne igen bliver omsættelige.

I landsretten vil Engskoven angribe banken for både selve swapaftalen og den rådgivning, der blev givet. Ifølge Thomas Schioldan Sørensens påstandsdokument, som Engskoven har offentliggjort på sin hjemmeside, oplyste Jyske Bank ikke om, at swappen ved en renteændring ikke udviklede sig symmetrisk. Det betyder, at foreningen ved et rentefald taber penge langt hurtigere, end den ville vinde ved en tilsvarende rentestigning. Som den anden part i aftalen virker den med modsat fortegn og dermed fordelagtigt for banken.

»Jyske Bank undlod at oplyse, at markedsværdien på renteswappen udvikler sig asymmetrisk, hvorved Engskovens tab i form af negativ markedsværdi ville være væsentlig højere end muligheden for en gevinst ved en renteændring på eksempelvis +/- 1 pct., hvorimod Jyske Bank ville opnå en betydelig og uforholdsmæssig gevinst på markedsværdien ved faldende renter,« hedder det i påstandsdokumentet.

Foreningen mener heller ikke, at Jyske Bank oplyste om omkostningerne på 8.-900.000 kr., som banken skal have udbetalt i rentemarginal for samtlige aftalens 30 år, også selv om den opsiges inden udløb.

Forsøgte at få aftale

Desuden ligger det i swapaftalen, at andelsforeningen betaler den samme faste ydelse på swappen, uanset om gælden falder på grund af afdragene. Samtidig stiger den variable del af ydelsen, som udgøres af forskellen mellem den variable rente på lånet og den faste ydelse, der er aftalt.

Sammen med en håndfuld andre kritikpunkter især vedrørende rådgivning og oplysning anklager andelsforeningen Jyske Bank for at have overtrådt Lov om finansiel virksomhed og herunder bekendtgørelsen om god skik for finansielle virksomheder.

Jyske Banks juridiske direktør, Peter Stig Hansen, afviser at kommentere verserende retssager. Men banken forsøgte efter nederlaget i byretten at indgå en aftale med Engskoven om en ny swap, der ikke indeholder den samme asymmetri som den første. Desuden ville banken betale foreningen de penge, som asymmetrien har kostet den, ligesom den nye swap ville tage hensyn til, at det bagvedliggende lån bliver mindre.

Tilbuddet slutter af med, at et nej vil udløse et krav fra banken om at fjerne punktet om asymmetri fra retssagen i Vestre Landsret. Det er ikke sket.

Der findes ingen officielle opgørelser over omfanget af renteswaps i Danmark, hverken i Nationalbanken, Finanstilsynet eller på de højere læreranstalter. Men Finanstilsynet har tidligere i forbindelse med et ministerspørgsmål anslået, at den udestående masse af de såkaldte trappelån – swaplån med stigende rente – til andelsboliger udgør et »mindre tocifret milliardbeløb«.

TV: Landsret fælder dom i Swap-sag