Eksperter kritiserer ny vurderingsmodel for ejendomme

Lejeindtægter og ikke handelspriser skal være grundlaget for den skattemæssige vurdering af erhvervsejendomme, foreslår regeringens ekspertudvalg. Men denne løsning falder på samme grundlag som den gamle, vurderer valuar Mikkel Scheel fra DTZ: Nemlig at der mangler data.

Mikkel Scheel fotograferet til Berlingske Ejendomme. Fold sammen
Læs mere
Foto: David Leth Williams

Der faldt pæne ord fra ejendomsbranchen, da regeringens ekspertudvalg om ejendomsvurderinger i forrige uge kom med sin længe ventede rapport om, hvordan kvaliteten af de skattemæssige ejendomsvurderinger kan hæves. Men nu lyder der en advarsel fra en af de mest garvede valuarer, nemlig Mikkel Scheel fra DTZ.

»Problemerne i det nye system vil være nøjagtigt de samme steder, hvor de også er i dag. Nemlig at en maskinel tilgang til vurderingen ikke lader sig gøre. Man skriver i rapporten, at man er opmærksom på, at dataindsamlingen er en omfattende opgave. Men den er ikke bare omfattende – den er umulig. Der mangler data, og modellen tilgodeser ikke lovens krav om individuel skønsudøvelse. Modellen er i en løsrevet akademisk boble korrekt. Men konfronteret med virkelighedens verden, stiller den skatteyderen nøjagtigt lige så ringe, som den gamle model gjorde,« siger Mikkel Scheel.

Han vurderer, at udvalget reelt blot har købt sig tid: Modellen skal først implementeres i 2019, og til den tid vil udvalgets arbejde være historie.

I det nuværende system er ejendomsvurderingerne foretaget på baggrund af handelspriser for tilsvarende ejendomme. Problemet i det er, at der bliver handlet så få erhvervsejendomme, at der reelt sjældent danner sig noget, som man med overbevisning kan fastslå er en markedspris.

Udgangspunkt i lejeindtægter

Udvalget vil i stedet omlægge vurderingen til at tage udgangspunkt i lejeindtægter. Det har bl.a. den fordel, at man går over til en model, som i disse breder sig hos ejendomsselskaberne, når de skal vurdere deres ejendomme i forbindelse med regnskaber. Samtidig er der umiddelbart et langt større datagrundlag, fordi der naturligvis er mange flere lejekontrakter end købsaftaler.

Men det skal man ikke lade sig forblænde af, pointerer Mikkel Scheel. Dels er huslejer ikke entydige, fordi mange andre vilkår – f.eks. om renovering af lejemålet – kan indgå i lejeaftalerne. Og dels er der i mange tilfælde end ikke sammenlignelige lejemål. F.eks. produktionsejendomme er ofte enestående, og derfor må valuarerne skønne sig frem ud fra beliggenhed, ejendommens stand og hvad man kan finde af handelspriser eller lejeindtægter på ejendomme, der dog minder om den, man skal vurdere.

»Hvis vi på en eller anden måde havde kunnet lave maskinelle vurderinger på baggrund af tilgængelige data, havde vi naturligvis for længst gjort det. Man kan også spørge sig selv, hvorfor de finansielle institutter ikke har indført maskinelle vurderinger, når de belåner. Det har de ikke, fordi Finanstilsynet aldrig ville acceptere det, og det er der naturligvis god grund til,« siger Mikkel Scheel.

Claus Pedersen, partner i revisionsfirmaet EY, har ligesom Mikkel Scheel været blandt de højlydte kritikere af Skats vurderinger. Han er lidt mere positivt stemt over for ekspertudvalgets forslag – han hæfter sig ved, at deres model er mere entydig, hvorved man opnår en bedre retssikkerhed.

Men han er enig i, at selve vurderingens kvalitet ikke bliver bedre. Dermed kan man også se frem til en uændret strøm af klager, hvis ekspertudvalgets forslag bliver gennemført.

»Gennemsigtigheden bliver større. Vi kommer til at kunne se, hvad der sker. Men jeg har ikke nogen større tryghed omkring Skats evne til at gøre det bedre. Ikke fordi Skat mangler kompetencerne, men fordi opgaven i sig selv er umulig. Der vil stadig være store elementer af skøn, og det skal stadig bygges på gennemsnit af data i markedet. På den måde vil man ramme forkert i en meget stor del af tilfældene. Også i det nuværende system har Skat foretaget en mængde finjusteringer og forbedringer af modellerne, men det er alligevel ikke blevet bedre, end at træfsikkerheden stadig er under 70 procent. At komme op på bare 80 procent er helt urealistisk,« siger Claus Pedersen.

Forbedringen af gennemsigtigheden ligger i, at der vil komme klarhed over, hvilke kilder Skat har anvendt, og Skat vil bruge samme begreber og nøgletal, som ejendomsbranchen selv bruger. I dag ser han ofte Skats uddybning af den enkelte vurdering som sort snak.

Omvendt vil han være meget bekymret for retssikkerheden, hvis man, som foreslået af ekspertudvalget, giver Skat ret til en større fejlmargin, inden for hvilke ejendomsbesidderne slet ikke vil have klageadgang.