Ejerforeningens mulighed for at få adgang til en ejerlejlighed

En ejerforening kan under visse omstændigheder påtvinge sig adgang til en ejerlejlighed med henblik på reparationer eller eftersyn. Omstændighederne for, hvornår en ejerforening kan skaffe sig adgang til en ejerlejlighed, er præciseret gennem retspraksis.

Foto: Mathias Løvgreen. ARKIVFOTO
Læs mere
Fold sammen

Som ejer af en ejerlighed er man som udgangspunkt ikke forpligtet til at give ejendommens ejerforening adgang til lejligheden. Der findes imidlertid en regel i ejerlejlighedsloven, hvorefter man som ejer kan påtvinges at give ejerforeningen adgang til sin lejlighed, hvis dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.

Reglen sigter primært på behovet for at få adgang til at foretage eftersyn eller reparationer af fælles installationer, forsyningsledninger og lignende. Hvis ejeren af en ejerlejlighed ikke ønsker at give ejerforeningen adgang til lejligheden med henblik på eftersyn eller reparationer, kan ejerforeningen med fogedens bistand altså under visse omstændigheder påtvinge sig adgang til lejligheden.

Reglen ses oftest anvendt i forbindelse med håndværkeres adgang til ejerlejligheder for reparation eller eftersyn af fælles installationer i ejerlejligheden. Reglen har været genstand for en række afgørelser, og domstolene synes at lægge vægt på to kriterier, når det skal vurderes, om reglen kan finde anvendelse.

Legitim begrundelse

For det første skal der foreligge en legitim begrundelse for at opnå adgang til lejligheden. Er fælles installationer eller arealer eksempelvis beskadigede, og kan dette medføre skader for de øvrige beboere, vil ejerforeningen som udgangspunkt have en legitim grund til at få adgang til en ejers lejlighed med henblik på eftersyn og reparationsarbejde. Tilsvarende må det antages at være legitimt begrundet, hvis en ejer negligerer vedligeholdelsen af sin lejlighed eller på anden måde udøver en adfærd, som kan medføre skade for de øvrige beboere i ejerforeningen.

I en nyere afgørelse, afsagt af Vestre Landsret i 2017, fastslog landsretten, at en vandskade i en lejlighed udgjorde en legitim begrundelse for at undersøge overboens altan med henblik på at finde årsagen til vandskaden.

I afgørelsen synes det ligeledes at være et krav, at adgangen til lejligheden er nødvendig af hensyn til reparationer og eftersyn.

Landsretten foretog i sin afgørelse en afvejning af hensynet til på den ene side ejerforeningen og på den anden side den berørte ejer. Som led i afvejningen lagde domstolen blandt andet vægt på, hvor nødvendigt det var at opnå adgang til lejligheden, og hvorvidt det var muligt for ejerforeningen at tilgå altanen på anden vis.

Afvejningen

I den pågældende sag var det muligt at tilgå altanen fra en lift, hvilket dog selvsagt var dyrere end at anvende adgangen til altanen via lejligheden, som altanen tilhørte. Derudover indgik omfanget af de gener, som ejeren af lejligheden måtte tænkes at have i forbindelse med en påtvungen adgang til lejligheden, i landsrettens afvejning.

Ud over den generelle forstyrrelse forbundet med at tillade håndværkere adgang til lejligheden påpegede landsretten i den forbindelse de gener, som er forbundet med transport af materialer gennem lejligheden, støjgener samt eventuel risiko for øget brandfare.

Efter en samlet vurdering fandt landsretten, at omkostningshensynet måtte vægtes tungest, da udgifterne til at skaffe sig adgang til altanen på anden vis fandtes at overstige de gener, ejeren blev påført herved. Da der altså forelå et sagligt behov for at opnå adgang til lejligheden, og da behovet for at få adgang fandtes nødvendigt, blev ejeren påtvunget at lade ejerforeningen få adgang til lejligheden.

Selv om den omtalte afgørelse er begrundet i konkrete forhold, synes domstolens afvejning af henholdsvis hensynet til ejerforeningen og hensynet til den enkelte ejer at være gennemgående i praksis.

Udgangspunktet for afvejningen vil på den ene side særligt være forhold som ejerforeningens besvær og omkostninger ved at opnå adgang til eksempelvis den givne fælles installation på anden måde end via den pågældende ejerlejlighed. Fra tidligere praksis kan tillige peges på forhold såsom installationens karakter og dennes betydning for de øvrige ejerlejlighedsejere. Disse parametre skal vægtes i forhold til de gener, som ejeren må tænkes at blive påført ved at lade eksempelvis håndværkere få adgang til sin lejlighed.